✍️ Compraventa de Inmuebles

1. Conforme al Codigo Civil chileno, la compraventa es un contrato en que:

1. Una de las partes transfiere directamente el dominio de una cosa a la otra a cambio de dinero.
2. Una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.
3. Ambas partes se obligan a dar cosas distintas que se estiman de igual valor.
4. Una parte entrega una cosa para que la otra la use y goce por un tiempo a cambio de una renta.

El art. 1793 del Codigo Civil define la compraventa como el contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero; quien se obliga a dar vende y quien paga compra. La transferencia del dominio no la hace el contrato sino la tradicion.

2. Firmada la escritura publica de compraventa de un departamento, pero antes de inscribirla en el Conservador, el comprador:

1. Ya es dueno del departamento porque el contrato transfiere el dominio por si solo.
2. Es dueno solo respecto del vendedor, pero no frente a terceros.
3. Aun no es dueno; lo sera cuando se inscriba el titulo en el Conservador de Bienes Raices.
4. Adquiere el dominio con la sola entrega material de las llaves.

La compraventa es titulo traslaticio de dominio, no modo de adquirir. Segun los arts. 675, 686 y 1793 del Codigo Civil, el contrato solo genera la obligacion de dar; el dominio del inmueble se adquiere por la tradicion, que en bienes raices se efectua mediante la inscripcion del titulo en el CBR.

3. Senale la afirmacion correcta sobre las caracteristicas del contrato de compraventa:

1. Es un contrato real que se perfecciona con la entrega de la cosa.
2. Es un contrato gratuito en favor del comprador.
3. Es un contrato unilateral porque solo se obliga el vendedor.
4. Es bilateral, oneroso, por regla general conmutativo, principal y nominado.

Conforme a la doctrina civil sobre los arts. 1439 y siguientes y 1793 del Codigo Civil, la compraventa es bilateral (obligaciones reciprocas), onerosa (utilidad para ambos), por regla general conmutativa, principal (subsiste por si misma) y nominada. La de inmuebles es ademas solemne, no real.

4. Una de las caracteristicas de la compraventa es ser un contrato 'principal'. Ello significa que:

1. Depende de otro contrato para subsistir, como una hipoteca.
2. Subsiste por si mismo, sin necesidad de otra convencion que le sirva de sustento.
3. Solo produce efectos si se inscribe en el Conservador.
4. Es accesorio a la tradicion del inmueble.

Conforme a la clasificacion del art. 1442 del Codigo Civil, el contrato es principal cuando subsiste por si mismo sin necesidad de otra convencion. La compraventa es un contrato principal, a diferencia de los accesorios como la hipoteca o la prenda, que garantizan una obligacion principal.

5. Segun el Codigo Civil, la venta de bienes raices, servidumbres, censos y de una sucesion hereditaria no se reputa perfecta ante la ley mientras no se haya otorgado:

1. Escritura publica.
2. Instrumento privado autorizado ante notario.
3. La inscripcion en el Conservador de Bienes Raices.
4. Un acta de entrega firmada por ambas partes.

El art. 1801 inc. 2 del Codigo Civil dispone que la venta de bienes raices, servidumbres y censos, y la de una sucesion hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley mientras no se ha otorgado escritura publica. Es un contrato solemne.

6. Respecto de la venta de bienes muebles, la regla general del Codigo Civil establece que:

1. Tambien requiere escritura publica para perfeccionarse.
2. Se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio.
3. Requiere inscripcion en un registro para producir efectos.
4. Solo se perfecciona con la entrega material de la cosa.

El art. 1801 inc. 1 del Codigo Civil senala que la venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes (entre ellas los inmuebles). La venta de muebles es, por regla general, consensual.

7. Senale cual de las siguientes ventas NO requiere escritura publica para perfeccionarse:

1. La venta de una casa habitacion.
2. La venta de una servidumbre.
3. La venta de un automovil usado entre particulares.
4. La venta de una sucesion hereditaria.

Conforme al art. 1801 del Codigo Civil, requieren escritura publica las ventas de bienes raices, servidumbres, censos y de una sucesion hereditaria. La venta de un bien mueble, como un automovil, es por regla general consensual y se perfecciona por el solo acuerdo en la cosa y el precio.

8. Dos personas acuerdan la venta de un terreno solo mediante un documento privado firmado ante notario, sin otorgar escritura publica. La sancion civil de ese contrato es:

1. Nulidad relativa, saneable por el transcurso de cuatro anos.
2. Validez plena entre las partes, pero inoponible a terceros.
3. Nulidad absoluta, por faltar un requisito exigido en consideracion a la naturaleza del acto.
4. Inexistencia que se convalida con la posterior inscripcion.

La omision de la escritura publica en la venta de inmueble (art. 1801 inc. 2) constituye falta de una solemnidad exigida en consideracion a la naturaleza del acto, lo que segun los arts. 1682 y 1443 del Codigo Civil acarrea la nulidad absoluta del contrato.

9. La escritura publica en la compraventa de inmueble cumple una doble funcion. Senalela:

1. Es solo un medio de prueba prescindible del contrato.
2. Es a la vez solemnidad del contrato y titulo que luego se inscribe para operar la tradicion.
3. Reemplaza a la inscripcion, de modo que con ella ya se transfiere el dominio.
4. Sirve unicamente para fijar la fecha cierta de la operacion.

Conforme al art. 1801 inc. 2 del Codigo Civil y a las normas del Codigo Organico de Tribunales sobre notarios, la escritura publica es a la vez solemnidad del contrato de compraventa de inmueble y el titulo que posteriormente se inscribe en el Conservador para operar la tradicion.

10. Para efectos de la solemnidad de la compraventa de inmueble, una escritura publica es:

1. Cualquier documento firmado por las partes ante un notario.
2. Un instrumento privado que se protocoliza en una notaria.
3. El instrumento publico otorgado ante notario competente e incorporado a su protocolo o registro publico.
4. El documento que el Conservador extiende al inscribir el dominio.

Conforme al Codigo Organico de Tribunales, la escritura publica es el instrumento publico o autentico otorgado ante notario competente e incorporado a su protocolo o registro publico. La sola firma autorizada o la protocolizacion de un documento privado no lo convierten en escritura publica.

11. Indique la afirmacion correcta sobre la diferencia entre perfeccionarse la venta de un inmueble y transferirse su dominio:

1. Perfeccion del contrato y transferencia del dominio son lo mismo.
2. El perfeccionamiento exige consentimiento y solemnidad; la transferencia del dominio exige la tradicion por inscripcion.
3. La sola escritura publica inscribe automaticamente el inmueble.
4. El dominio se transfiere con la entrega de las llaves, no con la inscripcion.

Conforme a los arts. 1801 y 686 del Codigo Civil, perfeccionarse la venta (consentimiento mas solemnidad de escritura publica) es distinto de transferir el dominio, que se opera por la tradicion mediante la inscripcion en el Conservador. Una escritura otorgada y no inscrita perfecciona el contrato pero no hace dueno al comprador.

12. Otorgada la escritura publica de compraventa de un departamento, las partes solo entregan las llaves pero no concurren al Conservador. Un mes despues, antes de inscribir, quien es el dueno del departamento?

1. El comprador, porque la escritura publica transfirio el dominio.
2. El comprador, porque la entrega de las llaves opero la tradicion.
3. El vendedor, porque sin inscripcion en el Conservador no se ha operado la tradicion del dominio.
4. Ninguno, porque la compraventa es nula sin inscripcion.

Conforme a los arts. 686 y 1801 del Codigo Civil, la escritura publica perfecciona el contrato pero no transfiere el dominio. La tradicion del inmueble se efectua por la inscripcion en el Conservador; la entrega de las llaves es solo entrega material. Antes de inscribir, el vendedor conserva el dominio.

13. Un corredor capta una propiedad de un dueno que pretende firmar 'la compraventa' directamente por un contrato privado para ahorrar la notaria. Lo correcto que debe advertir el corredor es:

1. Que el contrato privado es valido como compraventa de inmueble.
2. Que basta protocolizar el contrato privado para que sea escritura publica.
3. Que la compraventa de inmueble debe otorgarse por escritura publica; el instrumento privado no perfecciona el contrato.
4. Que con la inscripcion del documento privado en el Conservador se subsana la falta.

Conforme al art. 1801 inc. 2 del Codigo Civil, la venta de inmueble debe otorgarse por escritura publica; el instrumento privado, aun protocolizado, no equivale a escritura publica ni perfecciona el contrato. La inscripcion presupone una escritura publica valida como titulo.

14. Cosa y precio, en el contrato de compraventa, tienen la naturaleza de:

1. Elementos accidentales, que requieren pacto expreso para existir.
2. Elementos de la naturaleza, que se subentienden sin clausula.
3. Elementos de la esencia particulares: sin ellos el contrato no produce efecto o degenera en otro distinto.
4. Meras menciones formales del instrumento.

Conforme a los arts. 1444 y 1793 del Codigo Civil, la cosa y el precio son elementos de la esencia particulares de la compraventa: faltando ellos, el contrato no produce efecto alguno o degenera en uno diferente (por ejemplo, donacion si no hay precio).

15. Respecto de la cosa como elemento esencial de la compraventa, indique la afirmacion correcta:

1. La cosa siempre debe existir al momento de contratar, sin admitir cosa futura.
2. Puede venderse validamente una cosa que ya pertenece al comprador.
3. Debe ser comerciable, real o de existencia esperada, y determinada o determinable.
4. Basta que la cosa sea determinable, aunque pertenezca al propio comprador.

Conforme a los arts. 1793, 1461 y 1814 del Codigo Civil, la cosa vendida debe ser comerciable, real o de existencia esperada, determinada o determinable y no pertenecer ya al comprador. La venta de cosa que se supone existente y no existe no produce efecto alguno.

16. Antes de contratar, se descubre que el inmueble que se pretende vender habia sido destruido por completo por un incendio. Conforme al art. 1814 del Codigo Civil, la venta de esa cosa que se suponia existente:

1. Es valida y obliga al vendedor a entregar otra cosa equivalente.
2. No produce efecto alguno, por faltar el objeto.
3. Es valida pero inoponible al comprador.
4. Genera solo la obligacion de indemnizar la mitad del precio.

El art. 1814 del Codigo Civil dispone que la venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce efecto alguno. Faltando el objeto (la cosa), no hay compraventa.

17. Una persona vende un inmueble que en realidad pertenece a un tercero. Conforme al Codigo Civil, ese contrato:

1. Es nulo de pleno derecho por falta de objeto.
2. Vale, sin perjuicio de los derechos del verdadero dueno, que puede reivindicar.
3. Es valido y el comprador adquiere el dominio de inmediato.
4. Es inexistente porque nadie puede vender lo ajeno.

El art. 1815 del Codigo Civil establece que la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueno de la cosa vendida mientras no se extingan por el lapso de tiempo. El contrato es valido entre las partes, pero inoponible al verdadero dueno, que puede reivindicar.

18. Un vendedor intenta enajenar un inmueble que se encuentra embargado por decreto judicial, sin autorizacion del juez ni consentimiento del acreedor. Conforme al Codigo Civil, en esa enajenacion hay:

1. Objeto licito, pues el embargo no impide vender.
2. Objeto ilicito, que acarrea nulidad absoluta.
3. Un vicio que solo genera nulidad relativa saneable en cuatro anos.
4. Plena validez, quedando el embargo subsistente sobre el nuevo dueno.

El art. 1464 del Codigo Civil establece que hay objeto ilicito en la enajenacion de las cosas embargadas por decreto judicial sin autorizacion del juez o consentimiento del acreedor. El objeto ilicito se sanciona con nulidad absoluta (art. 1682).

19. Respecto del precio como elemento esencial de la compraventa, es correcto afirmar que:

1. Puede dejarse a la sola voluntad de uno de los contratantes.
2. Es valido aunque sea irrisorio, mientras conste por escrito.
3. Debe ser real y serio, determinado o determinable, y consistir en dinero al menos en su mayor parte.
4. Debe pactarse siempre en moneda nacional y al contado.

Segun los arts. 1793 y 1808 del Codigo Civil, el precio debe ser real y serio, determinado o determinable, y consistir en dinero al menos en su mayor parte. No puede quedar al solo arbitrio de uno de los contratantes y un precio irrisorio no es serio.

20. Las partes encargan a un tasador independiente fijar el precio del inmueble, pero finalmente el tasador no lo determina. Conforme al art. 1809 del Codigo Civil:

1. El juez fija el precio automaticamente en subsidio.
2. No hay venta, porque falta la determinacion del precio.
3. El comprador puede fijar el precio a su sola voluntad.
4. El contrato se perfecciona igual con el avaluo fiscal.

El art. 1809 del Codigo Civil permite dejar el precio al arbitrio de un tercero; si el tercero no lo determina, no hay venta. No puede dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes ni lo fija el juez de oficio.

21. Si en una compraventa de inmueble se acuerda 'transferir la propiedad sin precio alguno', el contrato:

1. Es una compraventa valida con precio simbolico.
2. No es compraventa, pues falta un elemento de la esencia, y podria degenerar en donacion.
3. Es una permuta sin contraprestacion.
4. Es valido como compraventa mientras conste por escritura publica.

Conforme a los arts. 1444 y 1793 del Codigo Civil, el precio es elemento de la esencia particular de la compraventa. Sin precio el contrato no es compraventa y puede degenerar en otro distinto, como la donacion (que tiene sus propias reglas y solemnidades).

22. Se pacta entregar un departamento avaluado en $80.000.000 mas $40.000.000 en dinero a cambio de otro inmueble. Conforme al criterio del art. 1794 del Codigo Civil, el contrato es:

1. Compraventa, porque siempre que hay dinero de por medio es venta.
2. Permuta, porque la cosa (80) vale mas que el dinero (40).
3. Donacion, por la entrega del departamento.
4. Compraventa, porque la cosa y el dinero suman mas que el otro inmueble.

El art. 1794 del Codigo Civil dispone que cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, hay venta si la cosa vale menos que el dinero, y permuta si la cosa vale igual o mas que el dinero. Aqui la cosa (80) supera al dinero (40), de modo que es permuta.

23. Se vende 'el fundo tal, con cabida de 10 hectareas' y luego resulta tener solo 8 hectareas. Conforme a las reglas de venta en relacion a la cabida:

1. La diferencia de superficie es siempre indiferente para el precio.
2. El comprador siempre puede pedir la rescision sin importar la magnitud.
3. Procede el ajuste de precio o, segun la magnitud de la diferencia, la rescision.
4. El vendedor debe entregar igualmente las 10 hectareas, aunque no existan.

Conforme a los arts. 1831 a 1833 del Codigo Civil, en la venta de predio en relacion a su cabida las diferencias de superficie dan lugar a ajustes del precio o, segun su entidad, a la rescision. No es lo mismo que la venta como especie o cuerpo cierto.

24. Sobre la capacidad para celebrar el contrato de compraventa, la regla general del Codigo Civil es que:

1. Solo los comerciantes pueden vender inmuebles.
2. Se requiere autorizacion judicial para toda venta.
3. Son habiles todas las personas que la ley no declara inhabiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato.
4. Solo pueden comprar quienes esten inscritos en un registro especial.

El art. 1795 del Codigo Civil establece que son habiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhabiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato. La capacidad es la regla y la incapacidad la excepcion.

25. Conforme al art. 1447 del Codigo Civil, son relativamente incapaces:

1. Los dementes y los impuberes.
2. Los menores adultos y los disipadores que se hallan bajo interdiccion.
3. Toda persona mayor de edad sin profesion.
4. Los sordos o sordomudos que no pueden darse a entender claramente.

El art. 1447 del Codigo Civil distingue incapaces absolutos (dementes, impuberes y sordos o sordomudos que no pueden darse a entender claramente) y relativos (menores adultos y disipadores interdictos). Los actos de los incapaces relativos requieren representacion o autorizacion.

26. Un menor adulto de 17 anos pretende vender por si solo un inmueble de su propiedad. Conforme al Codigo Civil, dicho acto:

1. Es valido, pues a los 16 anos ya puede disponer de sus bienes raices.
2. Requiere que actue representado o autorizado por su representante legal, y la enajenacion del inmueble queda sujeta a las solemnidades habilitantes.
3. Es nulo de nulidad absoluta por incapacidad absoluta del menor adulto.
4. Es valido si lo autoriza el notario al otorgar la escritura.

El menor adulto es relativamente incapaz (art. 1447 del Codigo Civil) y debe actuar representado o autorizado por su representante legal; ademas, la enajenacion de sus bienes raices requiere las solemnidades habilitantes (autorizacion judicial y, generalmente, publica subasta). No es incapaz absoluto.

27. Un matrimonio casado en sociedad conyugal, sin separacion judicial, quiere celebrar entre si una compraventa de un inmueble de uno de ellos. Conforme al Codigo Civil:

1. Es nulo el contrato de compraventa entre conyuges no separados judicialmente.
2. Es plenamente valido si se otorga por escritura publica.
3. Es valido siempre que medie autorizacion del juez.
4. Es valido porque cada conyuge administra libremente sus bienes propios.

El art. 1796 del Codigo Civil declara nulo el contrato de compraventa entre conyuges no separados judicialmente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad. La prohibicion rige justamente para los conyuges no separados judicialmente.

28. Un matrimonio esta casado en sociedad conyugal. El marido, administrador, quiere vender la casa que es un bien social. Conforme al Codigo Civil:

1. Puede enajenar el inmueble social sin autorizacion de la mujer.
2. La mujer es absolutamente incapaz y no puede intervenir.
3. Requiere la autorizacion de la mujer; faltando esta, la venta adolece de nulidad relativa.
4. Solo la mujer puede enajenar por si sola los bienes sociales.

Conforme a los arts. 1749 y 1754 del Codigo Civil, el marido administra la sociedad conyugal, pero para enajenar o gravar voluntariamente inmuebles sociales requiere la autorizacion de la mujer; su falta acarrea nulidad relativa. La mujer casada no es absolutamente incapaz desde la reforma de 1989.

29. Un abogado que intervino en un juicio quiere comprar, en el remate consecuencia de ese litigio, el inmueble disputado. Conforme al Codigo Civil:

1. Puede comprarlo libremente, pues la subasta publica purga toda prohibicion.
2. Solo le esta prohibido si fue el juez de la causa.
3. Le esta prohibido comprar ese bien, aunque sea en publica subasta.
4. Puede comprarlo si renuncia previamente a sus honorarios.

El art. 1798 del Codigo Civil prohibe a jueces, abogados, procuradores o escribanos comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en publica subasta. La prohibicion persiste pese al remate.

30. Sobre la prohibicion del art. 1797 del Codigo Civil aplicable a los administradores de establecimientos publicos, es correcto que:

1. Pueden vender libremente cualquier bien del establecimiento.
2. Se les prohibe vender bienes que administran cuya enajenacion no este comprendida en sus facultades ordinarias, salvo autorizacion competente.
3. La sola condicion de funcionario los inhabilita para toda compra.
4. Pueden vender, pero solo a otros funcionarios del mismo establecimiento.

El art. 1797 del Codigo Civil prohibe a los administradores de establecimientos publicos vender parte alguna de los bienes que administran y cuya enajenacion no este comprendida en sus facultades ordinarias, salvo autorizacion expresa de la autoridad competente.

31. Un tutor desea vender el unico inmueble de su pupilo menor de edad. Para que la operacion sea valida, por regla general debe:

1. Bastar la sola voluntad del pupilo si tiene mas de 14 anos.
2. Vender libremente, pues el representante legal administra sin restriccion.
3. Obtener autorizacion judicial con conocimiento de causa y, generalmente, rematar el bien en publica subasta.
4. Solo dejar constancia notarial de que actua por el incapaz.

Conforme a los arts. 393, 394 y normas concordantes del Codigo Civil, la venta de bienes raices del pupilo requiere autorizacion judicial con conocimiento de causa y, generalmente, publica subasta; su omision vicia el acto. No basta la sola voluntad del incapaz ni del representante.

32. Si el consentimiento en una compraventa se vicia por error, fuerza o dolo, la sancion que la ley contempla, por regla general, es:

1. La nulidad absoluta del contrato.
2. La inexistencia del acto.
3. La nulidad relativa (rescision).
4. La mera inoponibilidad frente a terceros.

Conforme a los arts. 1451 a 1459 del Codigo Civil, el consentimiento puede viciarse por error, fuerza o dolo; el vicio del consentimiento acarrea, por regla general, la nulidad relativa o rescision del contrato.

33. En una compraventa de inmueble se omitio la escritura publica (nulidad absoluta) y, en otra, hubo un vicio de dolo (nulidad relativa). Los plazos de saneamiento son, respectivamente:

1. 4 anos para la absoluta y 10 anos para la relativa.
2. 10 anos para la absoluta y 4 anos para la relativa.
3. 5 anos para ambas.
4. La absoluta no se sanea jamas y la relativa en 4 anos.

Conforme a los arts. 1683, 1684, 1691 y 1692 del Codigo Civil, la nulidad absoluta puede sanearse por el transcurso de 10 anos, en tanto la nulidad relativa (rescision), por vicios del consentimiento o incapacidad relativa, prescribe en 4 anos.

34. Una casa pertenece en comunidad a tres herederos. Uno de ellos desea transferir su parte sin contar con los otros. Conforme al Codigo Civil:

1. Puede vender la totalidad del inmueble por si solo.
2. Puede vender su cuota o derechos en el inmueble; para vender la totalidad se requiere la voluntad de todos los comuneros.
3. No puede transferir nada antes de la particion.
4. Solo puede vender si los demas le ceden previamente sus cuotas.

Conforme a los arts. 1812 y 2304 y siguientes del Codigo Civil, cada comunero puede vender su cuota o derechos en el inmueble comun; para vender la totalidad se requiere la voluntad de todos los comuneros.

35. Un inmueble es rematado en publica subasta dentro de un juicio ejecutivo. Respecto de esa venta forzada, es correcto afirmar que:

1. No es compraventa, sino una expropiacion del deudor.
2. Es compraventa, en que el juez actua como representante legal del vendedor (deudor), y no procede rescision por lesion enorme.
3. Es compraventa en que cabe siempre la rescision por lesion enorme.
4. Es una donacion forzada en favor del adjudicatario.

Segun los arts. 671 y 1851 del Codigo Civil y las normas del juicio ejecutivo, la venta forzada es una compraventa en que el juez es el representante legal del vendedor (deudor). Por el art. 1891, en las ventas hechas por el ministerio de la justicia no procede la rescision por lesion enorme.