🏗️ Urbanismo y Construcción (LGUC / OGUC)

1. Respecto de su naturaleza juridica, la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) corresponde a:

1. Una ley ordinaria N 458 dictada por el Congreso en 1992
2. Un Decreto con Fuerza de Ley (DFL 458 de 1975) que fija las normas nacionales sobre urbanismo, planificacion, construccion y urbanizacion
3. Una ordenanza municipal dictada por cada comuna
4. Un reglamento dictado por el SII

La LGUC es el DFL 458 de 1975 (publicado en 1976), del MINVU; es la ley marco nacional de la materia, no una ley ordinaria ni una ordenanza municipal.

2. En cuanto a la relacion jerarquica entre la LGUC y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), es correcto afirmar que:

1. La OGUC tiene mayor jerarquia que la LGUC y puede derogarla
2. La OGUC es un codigo autonomo independiente de la LGUC
3. Ambas tienen identico rango y se aplican indistintamente
4. La OGUC es el reglamento de la LGUC, de rango inferior, y no puede contradecirla

La OGUC (DS 47 de 1992, MINVU) es el reglamento de la LGUC: desarrolla y detalla sus disposiciones, con rango inferior a la ley, por lo que no puede contradecir a la LGUC (art. 2 LGUC).

3. La definicion tecnica de conceptos como coeficiente de constructibilidad o rasante se encuentra principalmente en:

1. El Codigo Civil
2. La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), que contiene el glosario tecnico
3. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria 21.442
4. El Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raices

La OGUC detalla y define los conceptos tecnicos del rubro (constructibilidad, rasante, etc.), por ejemplo en su glosario del art. 1.1.2; la LGUC fija el marco general.

4. La planificacion urbana en Chile se estructura en niveles. Cual de las siguientes secuencias refleja correctamente esos niveles?

1. Solo nacional y comunal
2. Provincial y vecinal unicamente
3. Comunal y predial exclusivamente
4. Nacional, regional, intercomunal/metropolitano y comunal

La planificacion urbana se realiza en cuatro niveles: nacional, regional (Plan Regional de Desarrollo Urbano), intercomunal/metropolitano y comunal (PRC, Plan Seccional, Limite Urbano), conforme al Titulo II de la LGUC.

5. Cual de los siguientes NO es un Instrumento de Planificacion Territorial (IPT)?

1. El Plan Regulador Comunal
2. El Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano
3. El Limite Urbano
4. El permiso de edificacion otorgado por la DOM

Son IPT el Plan Regional de Desarrollo Urbano, el Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano, el PRC (con su Plan Seccional) y el Limite Urbano. El permiso de edificacion es un acto administrativo de la DOM, no un IPT.

6. El Plan Regulador Comunal (PRC) es un instrumento que, entre otras materias, regula:

1. El avaluo fiscal de los inmuebles de la comuna
2. La comision que cobran los corredores en la comuna
3. Las tasas de interes de los creditos hipotecarios
4. Los usos de suelo, zonificacion, trazados viales, areas de riesgo, densidades y normas urbanisticas de la comuna

El PRC es el instrumento de nivel comunal que regula el desarrollo fisico de las areas urbanas y rurales de la comuna: fija usos de suelo, zonificacion, vialidad, areas de riesgo, densidades y normas urbanisticas (art. 41 LGUC; art. 2.1.10 OGUC).

7. Cual de los siguientes es uno de los componentes que integran un Plan Regulador Comunal?

1. El rol de avaluos del SII
2. La Ordenanza Local con las disposiciones normativas
3. El catastro de propietarios de la comuna
4. El registro de corredores de propiedades

El PRC consta de Memoria explicativa, Estudio de factibilidad de agua potable y alcantarillado, Ordenanza Local (disposiciones normativas) y Planos (art. 42 LGUC; art. 2.1.10 OGUC).

8. Un Plan Regulador Intercomunal recibe la denominacion de 'Metropolitano' cuando:

1. La poblacion involucrada supera los 500.000 habitantes
2. Lo aprueba directamente la municipalidad
3. Regula solo zonas rurales
4. Abarca mas de tres comunas, sin importar la poblacion

El Plan Regulador Intercomunal se denomina Metropolitano cuando la poblacion supera 500.000 habitantes; regula areas urbanas y rurales de diversas comunas integradas en una unidad urbana (arts. 34 a 39 LGUC).

9. El Plan Seccional es un instrumento que:

1. Reemplaza al PRC en toda la comuna
2. Fija el avaluo fiscal de un sector
3. Detalla con mayor precision las disposiciones del PRC para un sector especifico (lineas de edificacion, antejardines, etc.)
4. Tiene alcance nacional

El Plan Seccional detalla con mayor precision las disposiciones del PRC para un sector especifico (lineas de edificacion, antejardines, caracteristicas arquitectonicas), y en comunas sin PRC puede fijar condiciones para zonas determinadas (art. 46 LGUC; art. 2.1.14 OGUC).

10. El Limite Urbano se define como:

1. La linea que coincide siempre con el limite comunal
2. Una linea fijada por el propietario de cada predio
3. El deslinde fijado por el SII para efectos de contribuciones
4. La linea imaginaria que delimita las areas urbanas y de extension urbana, separandolas del area rural

El Limite Urbano es la linea imaginaria que delimita las areas urbanas y de extension urbana, separandolas del resto del territorio comunal (area rural). Dentro rigen las normas urbanas; fuera, la regla del art. 55 LGUC (art. 52 LGUC; art. 2.1.3 OGUC).

11. Conforme a la OGUC, los usos de suelo que el IPT asigna a las zonas se agrupan en seis tipos. Cuales son?

1. Solo Residencial, Comercial e Industrial
2. Urbano, Rural y Mixto
3. Residencial, Equipamiento, Actividades Productivas, Infraestructura, Espacio Publico y Area Verde
4. Habitacional, Turistico y Agricola

Los usos de suelo se agrupan en seis tipos: Residencial, Equipamiento, Actividades Productivas, Infraestructura, Espacio Publico y Area Verde (art. 57 LGUC; art. 2.1.24 y ss. OGUC).

12. El uso de suelo de tipo Equipamiento se clasifica, entre otros criterios, por su escala. Cual de las siguientes corresponde a una escala de equipamiento reconocida por la OGUC?

1. Escala menor
2. Escala provincial
3. Escala fiscal
4. Escala registral

El equipamiento se clasifica por carga de ocupacion y por escala (mayor, mediana, menor, basica) y en clases como comercio, educacion, salud, etc. (art. 2.1.33 OGUC). La escala 'menor' es una de las reconocidas.

13. Las definiciones de 'edificacion', 'alteracion', 'ampliacion' u 'obra menor' se encuentran en el glosario de la OGUC. Donde se ubica ese glosario?

1. En el art. 1.1.2 de la OGUC
2. En el Codigo Civil
3. En cada Ordenanza Local del PRC
4. En la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria

La OGUC define los conceptos tecnicos del rubro en su art. 1.1.2 (glosario), incluyendo edificacion, alteracion, ampliacion y obra menor.

14. Respecto del area verde definida por el IPT, es correcto que:

1. Toda area verde es edificable libremente
2. Las areas verdes de uso publico consultadas en el IPT pueden estar declaradas de utilidad publica, limitando la edificacion del predio
3. Las areas verdes nunca afectan el valor del predio
4. El area verde siempre es de propiedad privada

El area verde es superficie destinada preferentemente al esparcimiento o circulacion peatonal; las de uso publico consultadas en el IPT pueden estar declaradas de utilidad publica, lo que limita la edificacion del predio (OGUC art. 1.1.2; LGUC art. 59).

15. Conforme a la OGUC, el 'area de extension urbana' corresponde a:

1. La superficie del territorio fuera del limite urbano destinada por el IPT al crecimiento urbano
2. El territorio dentro del limite urbano
3. El resto del territorio comunal de aptitud agricola
4. Una zona exclusivamente industrial

El area urbana es el territorio dentro del limite urbano; el area de extension urbana es la superficie fuera del limite urbano destinada por el IPT al crecimiento urbano; el area rural es el resto del territorio comunal (OGUC arts. 1.1.2 y 2.1.3).

16. De acuerdo con la definicion de la OGUC, cual de los siguientes es una 'norma urbanistica'?

1. El precio de venta del inmueble
2. El avaluo fiscal del predio
3. El coeficiente de constructibilidad fijado por el IPT
4. La comision pactada con el corredor

Norma urbanistica es la disposicion de la LGUC, la OGUC y los IPT relativa a usos de suelo, cesiones, agrupamiento, coeficientes de constructibilidad y ocupacion, superficie y frente predial minimos, alturas, rasantes, distanciamientos y densidad (OGUC art. 1.1.2). El precio, el avaluo y la comision no son normas urbanisticas.

17. Los sistemas de agrupamiento de las edificaciones reconocidos por la OGUC son:

1. Vertical, horizontal y mixta
2. Publica, privada y mixta
3. Aislada, pareada y continua
4. Unica, doble y triple

Los sistemas de agrupamiento son: aislada (separada de los deslindes), pareada (adosada a un deslinde lateral con otra edificacion) y continua (adosada a ambos deslindes laterales formando fachada continua) (OGUC arts. 2.6.2 y 1.1.2).

18. Cual es la diferencia entre 'linea oficial' y 'linea de edificacion'?

1. Son lo mismo y se usan indistintamente
2. La linea oficial la fija el dueno del predio
3. La linea oficial es el deslinde entre la propiedad privada y el bien nacional de uso publico; la linea de edificacion limita el deslinde del antejardin con la zona edificable
4. Ninguna afecta la constructibilidad

La linea oficial es la indicada en el plano del IPT como deslinde entre la propiedad privada y el bien nacional de uso publico; la linea de edificacion limita el deslinde del antejardin con la zona edificable. El antejardin queda entre ambas (OGUC art. 1.1.2; LGUC art. 57).

19. Respecto de la densidad bruta y la densidad neta, es correcto que:

1. La densidad bruta se calcula descontando vias y areas de uso publico
2. La densidad bruta se calcula sobre la superficie total que incluye vias y areas de uso publico, y la neta sobre el predio descontando esas areas
3. Densidad y constructibilidad son sinonimos
4. La densidad la fija el SERVIU caso a caso

La densidad es el numero de unidades por unidad de superficie. La bruta se calcula sobre la superficie total que incluye vias y areas de uso publico; la neta sobre la superficie del predio descontando esas areas (OGUC art. 1.1.2).

20. Cuando el IPT define un terreno como 'area de riesgo' (por ejemplo, inundacion o remocion en masa):

1. Se puede edificar sin restriccion alguna
2. El propietario define libremente si edifica
3. Las areas de riesgo no existen en la normativa chilena
4. Se prohibe o condiciona la urbanizacion y edificacion, salvo estudio de riesgo que mitigue las condiciones

El IPT puede definir areas de riesgo (inundacion, avalanchas, rodados, deslizamientos, riesgo volcanico, actividades peligrosas) en que se condiciona o prohibe urbanizar y edificar, salvo estudio de riesgo que mitigue las condiciones (OGUC art. 2.1.17).

21. Respecto de las Zonas de Conservacion Historica e Inmuebles de Conservacion Historica definidos por el PRC:

1. Equivalen siempre a un Monumento Nacional de la Ley 17.288
2. Se pueden demoler libremente sin autorizacion
3. Los autoriza unicamente el SII
4. Su demolicion o alteracion requiere autorizacion de la SEREMI MINVU

El PRC puede definir Zonas e Inmuebles de Conservacion Historica (distinto del Monumento Nacional de la Ley 17.288); su demolicion o alteracion requiere autorizacion de la SEREMI MINVU (LGUC art. 60; OGUC arts. 2.1.18 y 2.1.43).

22. Un cliente desea instalar una bodega industrial en un terreno ubicado en una zona que el PRC define como 'residencial exclusiva'. Que debe advertir el corredor?

1. Que puede instalar la bodega libremente porque el uso industrial siempre se permite
2. Que basta el avaluo fiscal para autorizar la bodega
3. Que la zona residencial exclusiva no admite ese uso de suelo, por lo que el proyecto industrial no seria autorizable alli
4. Que el comprador decide el uso de suelo del predio

El IPT asigna a cada zona usos permitidos, prohibidos o condicionados. En una zona residencial exclusiva no se permite una bodega industrial; el corredor debe advertirlo (LGUC art. 57; OGUC art. 2.1.24 y ss.).

23. Antes de ofrecer un predio para un destino comercial, el corredor quiere saber si ese uso esta permitido. Cual es el documento o instrumento adecuado a consultar?

1. El Instrumento de Planificacion Territorial vigente (PRC), que fija el uso de suelo permitido del predio
2. El rol de avaluos del SII
3. El reglamento de copropiedad del edificio vecino
4. La escritura de compraventa del propietario

El corredor debe consultar el IPT vigente (PRC) para conocer el uso de suelo permitido del predio antes de ofrecerlo para un destino comercial; las normas urbanisticas aplicables se resumen en el Certificado de Informaciones Previas (LGUC Titulo II; OGUC art. 2.1.2 y ss.).

24. Un inversionista posee dos sitios urbanos contiguos y consulta al corredor sobre las ventajas de fusionarlos para un proyecto inmobiliario. Que beneficio urbanistico, conforme a la LGUC, puede destacar el corredor?

1. La fusion reduce la constructibilidad disponible
2. La fusion requiere autorizacion del SII
3. La bonificacion de constructibilidad por fusion es de 50%
4. La fusion de terrenos urbanos otorga, por el solo ministerio de la ley, una bonificacion en el coeficiente de constructibilidad de hasta un 30%

La fusion es la union de dos o mas predios contiguos en uno solo; la de terrenos urbanos otorga, por el solo ministerio de la ley, una bonificacion en el coeficiente de constructibilidad de hasta un 30% (LGUC art. 63; art. 67 LGUC; OGUC art. 3.1.5).

25. Un corredor evalua un terreno ubicado fuera del limite urbano para un proyecto habitacional masivo. Conforme al art. 55 de la LGUC, que ocurre con la construccion en area rural?

1. En area rural se puede construir y formar poblaciones libremente
2. Fuera del limite urbano no se permite, en general, subdividir para formar poblaciones ni levantar construcciones ajenas a la explotacion agricola sin autorizacion de la SEREMI MINVU con informe de la SEREMI de Agricultura
3. Basta el permiso de la DOM sin informe rural
4. Lo habilita directamente el corredor

Fuera del limite urbano no se permite abrir calles, subdividir para formar poblaciones ni levantar construcciones, salvo las necesarias para la explotacion agricola; para otros destinos se requiere autorizacion de la SEREMI MINVU con informe favorable de la SEREMI de Agricultura (LGUC art. 55).

26. Un cliente quiere vender lotes de 3.000 m2 resultantes de subdividir un predio rustico ubicado fuera del limite urbano. Conforme al DL 3.516, esta subdivision:

1. Es valida, porque el minimo rural es de 1.000 m2
2. No cumple la ley, porque los lotes resultantes deben tener una superficie no inferior a 0,5 hectareas (5.000 m2)
3. Es valida y permite formar poblaciones
4. Se rige por la OGUC urbana

El DL 3.516 permite subdividir predios rusticos siempre que los lotes resultantes no sean inferiores a 0,5 hectareas fisicas (5.000 m2); lotes de 3.000 m2 vulneran la ley. La subdivision no autoriza cambiar el destino agricola ni formar poblaciones (DL 3.516, art. 1).

27. Un corredor revisa el PRC y constata que el frente de un predio que enfrenta una avenida esta consultado para un ensanche de calle (afecto a utilidad publica). Que efecto tiene esto sobre el predio?

1. La vialidad estructurante consultada en el PRC obliga a respetar el nuevo ancho al edificar, ya que la franja queda afecta a utilidad publica
2. Ningun efecto, porque la vialidad estructurante no obliga al propietario
3. El propietario puede ignorar el ensanche si paga sus contribuciones
4. El ancho de la calle lo fija el SERVIU caso a caso sin relacion con el PRC

La red vial estructurante (vias expresas, troncales, colectoras, de servicio y locales) tiene anchos minimos definidos por el IPT y la OGUC; un ensanche consultado en el PRC obliga a respetar el nuevo ancho al edificar, pues la franja queda afecta a utilidad publica (OGUC art. 2.3.1 y ss.).

28. Un comprador adquiere un sitio ribereno y consulta si puede edificar hasta el borde del rio. El corredor revisa el IPT y detecta un area de proteccion de recurso de valor natural en el borde del cauce. Que debe informar?

1. Que puede edificar hasta el borde porque estas areas no limitan la edificacion
2. Que estas areas son siempre expropiables de inmediato
3. Que el dueno define libremente el limite del area de proteccion
4. Que el IPT puede imponer una faja no edificable o condiciones de uso para resguardar el recurso, lo que debe informarse al comprador

El IPT puede reconocer areas de proteccion de recursos de valor natural (cuerpos y cursos de agua, bosques) o patrimonial cultural, condicionando el uso y la edificacion para su resguardo; el corredor debe informar la faja no edificable al comprador del sitio ribereno (OGUC art. 2.1.18).

29. Un cliente pregunta si una circular DDU del MINVU lo obliga a modificar su proyecto que ya cumple la LGUC y la OGUC. Como debe orientar el corredor sobre la naturaleza de las DDU?

1. Las DDU tienen rango de ley y prevalecen sobre la LGUC
2. Las DDU las dicta el Congreso y obligan a los tribunales
3. Las DDU son instrucciones interpretativas del MINVU para uniformar la aplicacion de la LGUC/OGUC ante las SEREMI y DOM; orientan la actuacion administrativa, no son ley
4. Las DDU reemplazan al PRC de la comuna

Las circulares DDU son instrucciones interpretativas que el MINVU dirige a las SEREMI y DOM para uniformar la aplicacion de la LGUC/OGUC; no son ley, pero orientan la actuacion administrativa.

30. Una comuna conurbada con otras tiene un PRC que permite cierta densidad, pero el Plan Regulador Intercomunal fija un limite de extension urbana mas restrictivo para el sector. Que instrumento prevalece en lo intercomunal?

1. Prevalece el PRC por ser de nivel comunal
2. No hay prevalencia y se aplica el mas favorable al propietario
3. Prevalece el Plan Regulador Intercomunal en lo que es de su competencia, ya que las materias del nivel superior priman
4. Prevalece el Plan Seccional sobre ambos

Cuando coexisten varios IPT, las materias de competencia del nivel superior prevalecen: el Plan Regulador Intercomunal prevalece sobre el PRC en lo intercomunal. Si el PRC fija una densidad mayor que la permitida por el limite intercomunal de extension urbana, prima el intercomunal (LGUC Titulo II; OGUC art. 2.1.2).

31. Un corredor evalua vender un sitio en un barrio patrimonial donde existe un Plan Seccional. Que aporta ese Plan Seccional respecto del PRC?

1. Reemplaza al PRC en toda la comuna
2. Fija el avaluo fiscal del sitio
3. Detalla con mayor precision las disposiciones del PRC para ese sector, por ejemplo definiendo el ancho exacto de una calle y la linea oficial del barrio
4. Tiene alcance nacional y deroga el PRC

El Plan Seccional detalla con mayor precision las disposiciones del PRC para un sector especifico, definiendo, por ejemplo, el ancho exacto de una calle y la linea oficial en un barrio patrimonial (LGUC art. 46; OGUC art. 2.1.14).

32. Un inversionista pregunta al corredor cuanto deberia pagar de comision por intermediar la venta de su propiedad. Como debe responder el corredor, conforme a la realidad normativa chilena?

1. Que no existe arancel legal: la comision es practica de mercado (suele rondar el 2% mas IVA por parte) y solo es exigible si se pacta por contrato
2. Que la ley fija un arancel obligatorio de 2% que no se puede pactar de otro modo
3. Que la OGUC regula la comision del corredor
4. Que el SERNAC fija el arancel del corredor

El corredor de propiedades no es profesion colegiada obligatoria y no existe arancel legal de comision; es uso de mercado cobrar cerca del 2% mas IVA por parte, pero solo es exigible si se pacto por contrato (practica de mercado).

33. Un corredor obtuvo una 'certificacion voluntaria' de competencias de un gremio. Que efecto legal tiene esa certificacion sobre sus atribuciones?

1. No le otorga atribuciones legales distintas: la colegiatura no es obligatoria y la certificacion es prestigio de mercado; su incumplimiento acarrea consecuencias gremiales o contractuales, no sanciones legales estatales
2. Le otorga atribuciones legales distintas reguladas por la LGUC
3. Lo habilita para otorgar permisos de edificacion
4. Lo exime de firmar ordenes de corretaje

No existe colegiatura obligatoria del corredor; hay registros y certificaciones voluntarias (gremios, ChileValora) y codigos de etica privados, cuyo incumplimiento no acarrea sancion legal estatal sino gremial o contractual. La certificacion es prestigio de mercado (practica de mercado).

34. Un propietario reclama al corredor porque el PRC redujo la altura maxima permitida en su zona, afirmando que el municipio debe indemnizarlo. Que debe explicar el corredor sobre la naturaleza de esa limitacion?

1. Que toda limitacion urbanistica del PRC genera derecho a indemnizacion
2. Que la restriccion de altura por el PRC es una limitacion al dominio fundada en la funcion social de la propiedad y, por si sola, no constituye expropiacion ni da derecho a indemnizacion
3. Que el PRC no puede limitar la altura de las edificaciones
4. Que el dueno puede construir la altura que desee pese al PRC

La funcion social de la propiedad permite que la LGUC y los IPT impongan limitaciones (uso de suelo, constructibilidad, altura) sin que ello constituya, por si, expropiacion; solo la afectacion a utilidad publica con expropiacion da derecho a indemnizacion (CC art. 582; art. 19 N 24 Constitucion; LGUC).

35. Un corredor intermedia la venta de un lote 'interior' que solo accede a la via publica por una servidumbre privada de transito. Que precaucion debe tener presente respecto del loteo y la division de predios?

1. Ninguna, porque los lotes pueden carecer de acceso a espacio de uso publico
2. Que los lotes resultantes de una subdivision, loteo o urbanizacion deben tener acceso a un espacio de uso publico; un acceso por mera servidumbre privada puede no cumplir esa exigencia legal
3. Que basta una servidumbre privada en todos los casos
4. Que el acceso publico lo fija el SII

Los sitios o lotes resultantes de una subdivision, loteo o urbanizacion, edificados o no, deben tener acceso a un espacio de uso publico (calle o pasaje); un lote que solo accede por una servidumbre privada de transito puede no cumplir el art. 68 LGUC.