El proceso de compraventa y gestión inmobiliaria abarca las etapas de captación, promoción, negociación, estudio de títulos, firma de la promesa, escrituración e inscripción.
Una gestión diligente exige verificar la situación jurídica del inmueble, los certificados vigentes y el correcto cierre de la operación.
1. Conforme al Codigo Civil chileno, la compraventa de un bien raiz se reputa perfecta ante la ley:
Segun el art. 1801 inc. 2 del Codigo Civil, la venta de bienes raices, servidumbres y censos, y la de una sucesion hereditaria, no se reputa perfecta ante la ley mientras no se ha otorgado escritura publica. Es un contrato solemne.
2. En el sistema chileno de transferencia del dominio sobre inmuebles, la compraventa cumple el rol de:
Segun los arts. 675 y 686 del Codigo Civil, la compraventa es solo el titulo (genera la obligacion de transferir); el dominio se adquiere por el modo tradicion, que en inmuebles se efectua por la inscripcion del titulo en el Registro del CBR.
3. Respecto de la captacion del inmueble y el encargo de corretaje en Chile, es correcto afirmar que:
No existe ley especial obligatoria que regule el corretaje de propiedades; este se rige por las reglas generales del mandato (CC arts. 2116 y ss.) y la practica de mercado. La captacion se documenta en una orden de venta o encargo de corretaje.
4. Sobre la comision del corredor de propiedades en Chile, lo correcto es que:
La comision es de libre pacto: no existe arancel legal obligatorio. El uso de mercado frecuente es alrededor de 2% mas IVA a cada parte en compraventa. Presentar la comision como norma legal seria un error.
5. La oferta o reserva de compra presentada por un interesado, frecuentemente con un monto a cuenta:
La oferta de compra es una propuesta seria del interesado, frecuentemente con reserva (monto a cuenta). No es la compraventa ni la promesa; su efecto vinculante depende de sus terminos. Se vincula con la formacion del consentimiento.
6. Para que la promesa de celebrar un contrato produzca obligacion, el Codigo Civil exige requisitos copulativos. De los siguientes, el que NO es uno de ellos es:
El art. 1554 del Codigo Civil exige: que conste por escrito, que el contrato prometido no sea ineficaz, que contenga plazo o condicion que fije la epoca, y que se especifique de modo que solo falten la tradicion o las solemnidades. No exige escritura publica; basta que conste por escrito.
7. Respecto de la forma de la promesa de compraventa de un inmueble en Chile:
El art. 1554 N1 del Codigo Civil solo exige que la promesa conste por escrito; no impone escritura publica. La practica de mercado la celebra por escritura publica o instrumento privado autorizado ante notario para garantizar fecha cierta y ejecutoriedad.
8. La escritura definitiva de compraventa de un inmueble:
La escritura publica de compraventa es la solemnidad que perfecciona la venta del inmueble (art. 1801 inc. 2 CC). Se otorga ante notario y contiene individualizacion de partes, inmueble, precio, forma de pago y declaraciones.
9. En Chile, la tradicion del dominio de un inmueble se efectua mediante:
Segun el art. 686 del Codigo Civil y el Reglamento del Registro Conservatorio, la tradicion del dominio del inmueble se efectua por la inscripcion del titulo en el Registro de Propiedad del CBR competente, el del lugar donde esta el inmueble.
10. En una compraventa con financiamiento bancario, la hipoteca a favor del banco se inscribe en:
El CBR lleva, entre otros, el Registro de Propiedad, el Registro de Hipotecas y Gravamenes y el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. La hipoteca a favor del banco se inscribe en el Registro de Hipotecas y Gravamenes; el dominio del comprador en el Registro de Propiedad.
11. La entrega material del inmueble, distinta de la tradicion juridica, consiste en:
La entrega material (CC arts. 1824 y 1826, obligacion de entregar) es poner fisicamente el inmueble a disposicion del comprador: llaves y posesion. Es distinta de la tradicion juridica (inscripcion) y suele documentarse en acta de entrega.
12. Respecto del plazo para celebrar la escritura definitiva luego de firmada la promesa:
No hay plazo legal unico; rige el plazo o condicion pactado en la promesa, exigido por el art. 1554 del Codigo Civil para fijar la epoca de celebracion. Su incumplimiento gatilla la clausula penal o la ejecucion forzada.
13. Sobre la diferencia de funciones entre el notario y el Conservador de Bienes Raices:
El notario autoriza la escritura y da fe del acto (COT); el CBR practica la inscripcion que opera la tradicion (Reglamento Conservatorio). Son funciones distintas y sucesivas: primero se firma ante notario y luego se inscribe en el CBR.
14. El mutuo hipotecario en una compraventa con credito queda afecto a:
El mutuo hipotecario queda afecto al Impuesto de Timbres y Estampillas (DL 3.475), con tasa sobre el monto del credito y tope legal. Afecta el costo de la operacion con credito, no la compraventa al contado.
15. El subsidio habitacional DS49 del MINVU (Fondo Solidario de Eleccion de Vivienda) esta orientado a:
El DS49 (Fondo Solidario de Eleccion de Vivienda) apunta a familias sin vivienda, vulnerables (40% mas vulnerable segun RSH), permitiendo comprar vivienda construida sin deuda hipotecaria o integrarse a proyectos SERVIU.
16. El subsidio DS19 del MINVU (Integracion Social y Territorial) se caracteriza porque:
El DS19 financia proyectos que integran familias de distintos tramos socioeconomicos en barrios bien localizados, con tope de valor de vivienda en UF y monto de subsidio definido por llamado (cifras de referencia, sujetas a actualizacion).
17. El leasing habitacional regulado por la Ley 19.281 consiste en:
La Ley 19.281 regula el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa (leasing habitacional): el arrendatario paga cuotas (renta mas ahorro) y, pagada la ultima, adquiere la vivienda. El contrato se otorga por escritura publica e inscribe en el Registro de Hipotecas y Gravamenes del CBR.
18. En la venta inmobiliaria, la Ley 19.496 (proteccion al consumidor) aplica tipicamente cuando:
La Ley 19.496 aplica a la relacion inmobiliaria o empresa-consumidor. Entre particulares (persona natural vende a persona natural) generalmente no aplica la 19.496, sino el Codigo Civil.
19. El orden tipico de una operacion de venta inmobiliaria, en su secuencia logica, es:
El orden tipico es: captacion, promocion, visitas, oferta/reserva, estudio de titulos, promesa con condiciones, cumplimiento de condiciones, escritura publica, inscripcion en el CBR (tradicion) y entrega material con acta. Primero se firma y luego se inscribe.
20. La normativa de copropiedad inmobiliaria aplicable hoy en Chile a gastos comunes, administracion y reglamento de copropiedad es:
La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria (publicada el 13 de abril de 2022) reemplazo y derogo a la antigua Ley 19.537. Las reglas sobre administracion, gastos comunes, asambleas y reglamento provienen ahora de la 21.442 y su reglamento. Citar la 19.537 como vigente es un error.
21. La intermediacion del arriendo de un departamento urbano dentro del radio urbano se rige principalmente por:
La intermediacion de arriendos urbanos se rige por la Ley 18.101 (predios urbanos) y, en lo no previsto, supletoriamente por el Codigo Civil. La 18.101 regula desahucio, restitucion y reajustes; no aplica a predios agricolas.
22. Un corredor cierra la venta de una casa en UF 6.000. La comision pactada es 2% mas IVA por parte. La comision a cobrar a una parte, ANTES de IVA, asciende a:
Comision = 6.000 x 0,02 = UF 120 (antes de IVA). Es uso de mercado, no arancel legal. Con IVA del 19% seria UF 142,8 por parte.
23. Un cliente ofrece UF 4.800 por una propiedad y entrega una reserva de $500.000 imputable al precio, condicionada a la aprobacion de su credito hipotecario. Si el banco rechaza el credito, el efecto que procede segun los terminos descritos es:
La oferta con reserva es una propuesta cuyo efecto depende de sus terminos; aqui esta condicionada a la aprobacion del credito. Tratandose de una condicion suspensiva (CC arts. 1473-1479), si falla la condicion no nace la obligacion de comprar. La oferta no es ni la compraventa ni la promesa.
24. Un comprador firma la escritura publica ante notario, paga el pie y queda pendiente el mutuo del banco. Antes de la inscripcion, exige al vendedor las llaves alegando que ya es dueno. Lo que corresponde explicarle es que:
La escritura es solo el titulo; el dominio se adquiere por el modo tradicion, que en inmuebles se efectua por la inscripcion en el CBR (CC arts. 675 y 686). Firmada la escritura, el comprador todavia no es dueno hasta la inscripcion a su nombre.
25. En el certificado de hipotecas, gravamenes y prohibiciones de la propiedad que se vende aparece una prohibicion de gravar y enajenar vigente a favor de un banco. Para vender libre de gravamenes debe ocurrir que:
Una prohibicion de gravar y enajenar vigente limita la libre disposicion (Registro de Interdicciones y Prohibiciones). Para vender libre de gravamenes debe alzarse la hipoteca y la prohibicion con anotacion marginal en el CBR, tipicamente al pagar el credito.
26. Una propiedad esta inscrita a nombre de tres hermanos en partes iguales por herencia. Uno de ellos quiere vender la casa completa a un tercero sin contar con los otros dos. Lo que puede vender validamente es:
En la comunidad (CC arts. 2304 y ss.) todos los comuneros deben concurrir a la venta del bien comun; un comunero solo puede vender su cuota. Ademas, por tratarse de herencia, debe haberse tramitado la posesion efectiva e inscripciones especiales de herencia.
27. Un vendedor casado en sociedad conyugal pretende vender una casa adquirida durante el matrimonio (bien social) sin la comparecencia de su conyuge. Lo que debe advertir el corredor es que:
Tratandose de un bien raiz social, el art. 1749 del Codigo Civil exige la autorizacion de la mujer para enajenarlo. El corredor debe verificar el estado civil y regimen patrimonial antes de avanzar a la firma.
28. En una promesa por escritura publica se pacta firmar la escritura definitiva dentro de 90 dias corridos. Vencido el plazo sin firmar por culpa exclusiva del promitente comprador, habiendose pactado una clausula penal, procede que:
El plazo es el pactado en la promesa (CC art. 1554). Su incumplimiento por culpa del promitente comprador gatilla la clausula penal pactada (arts. 1535-1544 CC), sin perjuicio de la ejecucion forzada de la obligacion de celebrar.
29. Una vivienda tiene avaluo fiscal de $90.000.000. El monto exento vigente del semestre deja $30.000.000 dentro del tramo afecto a contribuciones, con una tasa habitacional de referencia de 0,933%. La contribucion ANUAL aproximada sobre ese tramo es:
La contribucion se aplica sobre el tramo afecto (sobre el monto exento), no sobre el avaluo total ni sobre el precio de venta. $30.000.000 x 0,933% = $279.900 al ano, que el SII divide en 4 cuotas (abr/jun/sep/nov). La tasa exacta depende del reavaluo vigente.
30. El impuesto territorial (contribuciones) de un inmueble se paga, segun el calendario del SII, en:
El impuesto territorial se paga en cuatro cuotas con vencimientos en abril, junio, septiembre y noviembre. Se reajusta y se exhibe en el SII. El no pago genera intereses y eventual cobranza.
31. Al vender un departamento acogido a la Ley 21.442, el comprador exige acreditar que no hay deudas con el condominio. Sobre el certificado de gastos comunes al dia, lo correcto es que:
En unidades en copropiedad, el administrador emite el certificado que acredita si el copropietario esta al dia en gastos comunes y obligaciones economicas (Ley 21.442). Importa porque la deuda grava la unidad y puede perseguirse, exponiendo al comprador que no la verifica.
32. Una inmobiliaria publicita un proyecto en verde ofreciendo areas verdes y piscina. Al entregar las unidades, esas areas no existen. Al comprador lo ampara que:
Conforme a la Ley 19.496, lo publicitado (folletos, renders, sala de ventas) es vinculante e integra el contrato. La discrepancia entre lo ofrecido y lo entregado genera responsabilidad del proveedor, reclamable ante SERNAC o el Juzgado de Policia Local.
33. Tras inscribir el dominio a nombre del comprador y liberarse el pago, las partes coordinan la entrega del inmueble. El corredor redacta un documento con lecturas de medidores, inventario y estado del inmueble. Ese documento es:
Se trata del acta de entrega, propia de la entrega material (CC arts. 1824 y 1826). Registra estado, inventario, lecturas de servicios, gastos comunes al dia y entrega de llaves, reduciendo conflictos de postventa. No reemplaza a la escritura ni a la inscripcion.
34. Un cliente afirma haber comprado una casa porque acordo por correo electronico el precio y la cosa con el vendedor, sin escritura. Conforme al Codigo Civil, el corredor debe orientarlo en el sentido de que:
Segun el art. 1801 inc. 2 del Codigo Civil, la venta de bienes raices no se reputa perfecta ante la ley mientras no se otorgue escritura publica. El acuerdo de precio y cosa basta para muebles (inc. 1), pero no para inmuebles. Un correo no perfecciona ni obliga a vender como compraventa.
35. En una operacion con credito, el vendedor exige recibir el saldo de precio antes de cualquier inscripcion. El banco se niega. La practica correcta de pago es que:
La practica registral y bancaria libera el pago (vale vista) contra la verificacion de la inscripcion del dominio del comprador y de la hipoteca del banco. El banco paga el saldo una vez verificada la inscripcion (CC art. 686 y practica bancaria), protegiendo a ambas partes.