📜 Conservador de Bienes Raíces e Inscripciones

1. En el sistema registral chileno, la inscripcion del titulo en el Registro del Conservador respecto del dominio de un inmueble cumple principalmente la funcion de:

1. Modo de efectuar la tradicion del dominio
2. Mero acto de publicidad que no transfiere dominio
3. Reemplazo de la escritura publica de compraventa
4. Pago del impuesto territorial ante el SII

Conforme al CC art. 686, la tradicion del dominio de los bienes raices se efectua por la inscripcion del titulo en el Registro del Conservador; es modo de adquirir, no mera publicidad.

2. Se afirma que el sistema registral chileno es de inscripcion y no de folio real automatico. Esto significa que:

1. El registro se organiza por libros y por persona, mediante inscripciones encadenadas
2. Cada inmueble tiene una unica hoja registral automatica que concentra toda su historia
3. El Conservador inscribe solo la primera transferencia de cada inmueble
4. Las inscripciones se llevan en un unico libro general indivisible

El sistema chileno es de inscripcion, de caracter personal y por libros (Repertorio, Registros e Indice General), segun el RRCBR, y no un folio real automatico por inmueble.

3. El Conservador de Bienes Raices es, en cuanto a su naturaleza juridica:

1. Un ministro de fe publica, auxiliar de la administracion de justicia
2. Un funcionario dependiente del Servicio de Impuestos Internos
3. El mismo notario que autoriza la escritura
4. Un agente del Ministerio de Bienes Nacionales

El CBR es un ministro de fe publica, auxiliar de la administracion de justicia, encargado de llevar los registros conservatorios en un territorio determinado, segun el RRCBR y el COT.

4. Un corredor debe inscribir la compraventa de una casa ubicada en la comuna de Quilpue. El cliente sugiere inscribirla en el CBR de Santiago, donde se firmo la escritura. Lo correcto es:

1. Inscribir en el CBR cuyo territorio comprende la comuna donde esta situado el inmueble
2. Inscribir en Santiago, porque alli se otorgo la escritura
3. Inscribir en el CBR del domicilio del comprador
4. Inscribir en cualquier CBR del pais, a eleccion del cliente

La inscripcion del titulo de dominio se hace en el Registro Conservatorio del territorio en que esta situado el inmueble (CC art. 687; RRCBR), no donde se firmo la escritura ni donde reside el dueno.

5. Un fundo se extiende sobre dos comunas servidas por Conservadores distintos. Para que la tradicion del dominio quede perfecta respecto de todo el predio, se debe:

1. Inscribir en cada uno de los CBR a cuyo territorio pertenece el predio por su situacion
2. Inscribir solo en el CBR del territorio donde esta la casa patronal
3. Inscribir en el CBR mas cercano al notario que otorgo la escritura
4. Inscribir en un solo CBR, pues la inscripcion tiene efecto nacional

Si el inmueble esta situado en varios territorios, se inscribe en cada uno; si el titulo comprende varios inmuebles, en todos los CBR a que pertenezcan por su situacion (CC art. 687; RRCBR).

6. El Repertorio es el libro del Conservador en que:

1. Se anotan todos los titulos presentados, por riguroso orden cronologico de llegada
2. Se inscriben definitivamente las propiedades por orden alfabetico
3. Solo se registran las compraventas urbanas
4. Se archivan los planos de los condominios

El Repertorio es la puerta de entrada del sistema: en el se anotan todos los titulos presentados, por riguroso orden cronologico de llegada, antes de practicar la inscripcion (RRCBR arts. 21 y ss.).

7. Entre los datos que cada pagina del Repertorio registra en sus columnas NO se encuentra:

1. El avaluo fiscal del inmueble fijado por el SII
2. El nombre y apellido de quien presenta el titulo
3. La naturaleza del acto o contrato
4. La hora y fecha de presentacion

Las columnas del Repertorio registran quien presenta el titulo, la naturaleza del acto, la clase de inscripcion pedida y la hora y fecha de presentacion; el avaluo fiscal es ajeno al Repertorio (RRCBR).

8. La anotacion presuntiva de un titulo en el Repertorio, si no se convierte en inscripcion, caduca en el plazo de:

1. Dos meses desde su fecha
2. Treinta dias desde su fecha
3. Un ano desde su fecha
4. No caduca mientras el titulo no sea retirado

Todo titulo se anota de inmediato en el Repertorio; esa anotacion presuntiva caduca a los dos meses desde su fecha si no se convierte en inscripcion (RRCBR arts. 15, 16 y 17). El plazo de 30 dias es practica bancaria, no registral.

9. Se anota en el Repertorio una compraventa de un predio el lunes y, sobre el mismo predio, una hipoteca el miercoles. Practicadas ambas inscripciones, la compraventa:

1. Produce sus efectos desde la fecha de su anotacion (el lunes) y prima sobre la hipoteca
2. Cede ante la hipoteca, porque la hipoteca es un gravamen real
3. Pierde prioridad por inscribirse materialmente despues
4. Se considera nula por concurrencia de titulos

Convertida la anotacion en inscripcion, esta produce sus efectos desde la fecha de la anotacion en el Repertorio (efecto retroactivo); rige prior tempore, potior iure (RRCBR arts. 17 y 24).

10. Los tres Registros particulares que lleva el Conservador para componer el Registro son:

1. Propiedad; Hipotecas y Gravamenes; Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar
2. Propiedad; Arrendamientos; Comercio
3. Repertorio; Indice General; Propiedad
4. Dominio; Aguas; Minas

El Registro se compone de tres libros: 1 Registro de Propiedad; 2 Registro de Hipotecas y Gravamenes; 3 Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar (RRCBR).

11. En una operacion, el banco financia la compra y exige hipoteca. El corredor debe saber que la hipoteca constituida se inscribe en:

1. El Registro de Hipotecas y Gravamenes
2. El Registro de Propiedad
3. El Registro de Interdicciones y Prohibiciones
4. El Repertorio, como inscripcion definitiva

Las hipotecas, censos, servidumbres, usufructos y demas gravamenes se inscriben en el Registro de Hipotecas y Gravamenes (RRCBR; CC art. 2410).

12. En un juicio ejecutivo se decreta embargo sobre la casa del deudor. Tal embargo, para afectar a terceros, debe inscribirse en:

1. El Registro de Propiedad
2. El Registro de Hipotecas y Gravamenes
3. El Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar
4. El Indice General

Embargos, medidas precautorias, prohibiciones de enajenar e interdicciones se inscriben en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar (RRCBR; CPC art. 453).

13. El decreto de interdiccion de un disipador o de un demente, en cuanto afecta su capacidad de enajenar inmuebles, se inscribe en:

1. El Registro de Propiedad
2. El Registro de Hipotecas y Gravamenes
3. El Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar
4. El Repertorio, sin pasar a Registro

Los decretos de interdiccion del disipador o demente, junto a embargos y prohibiciones, se inscriben en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar (RRCBR).

14. El Indice General que lleva el Conservador se caracteriza por:

1. Ordenarse alfabeticamente, permitiendo ubicar inscripciones por el nombre de los otorgantes
2. Ordenarse cronologicamente, igual que el Repertorio
3. Reemplazar al Repertorio en la prioridad
4. Registrar solo las hipotecas y gravamenes

El Indice General se lleva por orden alfabetico, se forma a medida que se hacen las inscripciones y permite ubicarlas por el nombre de los otorgantes (RRCBR). El cronologico es el Repertorio.

15. En el Registro de Propiedad se inscriben, principalmente:

1. Las hipotecas y servidumbres que afectan al inmueble
2. Los titulos translaticios de dominio: compraventas, donaciones, permutas, adjudicaciones
3. Los embargos y prohibiciones de enajenar
4. Los contratos de arrendamiento de oficinas

En el Registro de Propiedad se inscriben las traslaciones de dominio y, en general, los titulos translaticios de dominio de inmuebles (RRCBR; CC art. 686).

16. La facultad calificadora del Conservador, conforme al RRCBR, se entiende como:

1. Un control de fondo sobre la justicia y conveniencia del contrato
2. Una calificacion formal o de legalidad externa, pudiendo rehusar solo si la inscripcion es legalmente inadmisible
3. Una facultad discrecional para negar cualquier inscripcion
4. Una imposibilidad absoluta de observar titulos

El Conservador no puede rehusar ni retardar las inscripciones salvo que sean en algun sentido legalmente inadmisibles (art. 13 RRCBR); su calificacion es formal o de legalidad externa, no de fondo.

17. El Conservador observa una escritura de compraventa por discordancia de deslindes y la devuelve. El comprador acompana una aclaratoria dentro de plazo y la anotacion se convierte en inscripcion. Respecto de la prioridad:

1. Se pierde y la inscripcion rige solo desde que materialmente se practica
2. Se conserva la fecha de la anotacion presuntiva original
3. Se debe iniciar un nuevo ingreso al Repertorio sin prioridad anterior
4. La decide discrecionalmente el Conservador

Subsanado el defecto dentro del plazo de la anotacion presuntiva, esta se convierte en inscripcion conservando la fecha de anotacion original y su prioridad (RRCBR arts. 14, 17 y 24).

18. Un Conservador rehusa inscribir un titulo. El interesado, que no esta de acuerdo con la observacion, puede:

1. Apelar la negativa solo ante el SII
2. Inscribir en otro CBR de su eleccion
3. Subsanar el defecto en el plazo de la anotacion o reclamar ante el juez de letras competente
4. Nada, pues la negativa del Conservador es inapelable

Si el Conservador rehusa inscribir debe expresar por escrito el motivo; el interesado puede subsanar dentro del plazo de la anotacion presuntiva o reclamar ante el juez de letras competente (RRCBR arts. 18, 19 y 20).

19. Respecto de la posesion de inmuebles inscritos, conforme a la teoria de la posesion inscrita:

1. La posesion material de un ocupante prima sobre la inscrita aunque esta no se cancele
2. La inscripcion no prueba la posesion
3. Mientras subsista la inscripcion, el poseedor inscrito conserva la posesion y solo se adquiere por nueva inscripcion
4. Se gana la posesion de un inmueble inscrito por mera ocupacion de un ano

La posesion de los derechos inscritos se prueba por la inscripcion; mientras esta subsista, el poseedor inscrito la conserva y nadie adquiere posesion de inmueble inscrito sino por nueva inscripcion (CC arts. 724, 728, 730, 924, 2505).

20. Para acreditar ante un banco quien es el actual titular inscrito de un inmueble, el corredor debe acompanar:

1. Una copia simple de la escritura de compraventa
2. Una copia autorizada de la inscripcion de dominio con certificado de vigencia
3. El certificado de avaluo fiscal del SII
4. El rol de la propiedad municipal

La copia autorizada de la inscripcion con certificado de vigencia (dominio vigente) acredita quien es el actual titular inscrito; la inscripcion vigente prueba la posesion del derecho (RRCBR; CC art. 924).

21. En una operacion inmobiliaria tipica, las funciones del notario, el Conservador y el SII se distinguen asi:

1. El notario inscribe, el Conservador autoriza la escritura y el SII transfiere el dominio
2. Los tres realizan la misma funcion de transferir el dominio
3. El notario autoriza la escritura, el Conservador inscribe la tradicion y el SII fija el avaluo y cobra contribuciones
4. El Conservador fija el avaluo fiscal y el SII inscribe el dominio

El notario autoriza la escritura (titulo), el Conservador inscribe (modo/tradicion) y el SII fija el avaluo y cobra el impuesto territorial; son funciones distintas y sucesivas (COT; RRCBR; CC).

22. El principio del tracto sucesivo en el sistema registral chileno implica que:

1. Cada inscripcion es independiente y no se relaciona con la anterior
2. Solo aplica a las inscripciones de hipotecas
3. Cada nueva inscripcion debe enlazar con su antecedente inmediato, permitiendo seguir la cadena de dominio
4. El Conservador puede inscribir sin importar de quien proviene el titulo

El sistema busca un encadenamiento o tracto: cada inscripcion debe enlazar con la anterior (antecedente inmediato) para seguir la cadena de dominio (RRCBR; CC arts. 686 y 688).

23. Tres hijos heredan una casa de su padre fallecido y desean venderla. Para que puedan disponer del inmueble hereditario, el orden de inscripciones del art. 688 CC exige:

1. Vender directamente con la sola posesion efectiva
2. Inscribir la posesion efectiva, luego la inscripcion especial de herencia y, al partir, la adjudicacion
3. Basta la inscripcion de dominio del causante a nombre de los herederos
4. No se requiere ninguna inscripcion especial de herencia

El art. 688 CC exige: inscripcion del decreto de posesion efectiva; inscripcion especial de herencia a nombre de todos los herederos; e inscripcion de la adjudicacion al heredero adjudicatario en la particion.

24. Una persona fallece sin testamento. Sus herederos deben tramitar la posesion efectiva de la herencia (intestada):

1. Judicialmente, ante el tribunal civil competente
2. Ante el notario que tenga el testamento
3. Administrativamente, ante el Registro Civil
4. Directamente en el CBR donde esta el inmueble

La posesion efectiva de herencias intestadas se tramita administrativamente ante el Registro Civil (Ley 19.903); la testada, judicialmente ante el tribunal.

25. El Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raices (RRCBR) fue dictado:

1. En 2022, por la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria
2. Por el SII, para fines de avaluo fiscal
3. En 1857, por mandato del Codigo Civil (art. 695), y rige hasta hoy
4. Y fue derogado por la LGUC (DFL 458)

El RRCBR fue dictado por DS s/n de 24-jun-1857 en cumplimiento del mandato del CC (art. 695) y rige hasta hoy como norma organica del sistema registral inmobiliario.

26. Las cancelaciones, alzamientos y demas modificaciones de una inscripcion se practican, conforme al RRCBR, mediante:

1. Una inscripcion nueva e independiente en otro libro
2. Una anotacion en el Repertorio que reemplaza la inscripcion
3. Una subinscripcion, es decir, una anotacion al margen de la inscripcion respectiva
4. La creacion de un nuevo Registro

Las cancelaciones y modificaciones se practican por subinscripcion, una anotacion al margen de la inscripcion respectiva, no como inscripcion nueva e independiente (RRCBR art. 91).

27. Conforme al art. 92 del RRCBR, en las inscripciones anteriores no canceladas el Conservador esta obligado a:

1. Cancelar de oficio la inscripcion del antiguo titular
2. Poner una nota de simple referencia a las inscripciones posteriores sobre el mismo inmueble
3. Transferir el dominio al nuevo adquirente
4. Abstenerse de conectar las inscripciones del mismo inmueble

El Conservador no hace cancelaciones de oficio, pero esta obligado a poner una nota de simple referencia a las inscripciones posteriores que versen sobre el mismo inmueble, para conectar la historia registral (RRCBR art. 92).

28. La dualidad titulo y modo en la adquisicion del dominio de inmuebles en Chile significa que:

1. La sola compraventa transfiere el dominio sin mas tramite
2. El modo es la firma de la escritura ante notario
3. El titulo (contrato) genera la obligacion de transferir y el modo (inscripcion) opera la transferencia
4. En Chile no se distingue titulo de modo

Rige la dualidad titulo (causa: el contrato) mas modo (tradicion: la inscripcion). El titulo obliga a transferir; el modo (inscripcion) transfiere efectivamente el dominio (CC arts. 670, 675, 686).

29. Un comprador inscribio su compra de buena fe el lunes. Existe un embargo sobre el mismo inmueble que el acreedor solo logra inscribir el jueves. En principio:

1. El embargo afecta al comprador aunque se inscribiera despues
2. El embargo no inscrito al tiempo de la compra inscrita no es oponible al tercero que inscribio primero
3. Ambas inscripciones se anulan por concurrencia
4. El Conservador debe rechazar ambas inscripciones

Embargos, hipotecas, prohibiciones y ciertos arriendos solo son oponibles a terceros desde su inscripcion; sin inscripcion no afectan al tercero de buena fe que inscribio primero (CC arts. 686 y 1707; CPC art. 453).

30. Dos personas compran de buena fe el mismo inmueble a un mismo vendedor por escrituras distintas. Para resolver la prioridad entre ambas, el factor decisivo conforme al RRCBR es:

1. Quien firmo primero la escritura ante notario
2. Quien pago el precio mas alto
3. La fecha de la anotacion en el Repertorio de quien luego convierte en inscripcion
4. La decision discrecional del Conservador

En conflictos de concurrencia de titulos, la fecha de la anotacion en el Repertorio determina la prioridad, dando derecho preferente a inscribir antes del vencimiento del plazo (RRCBR arts. 17 y 24).

31. Conforme al art. 78 N 4 del RRCBR, la inscripcion debe individualizar el inmueble. La omision o discordancia de deslindes:

1. Es irrelevante para el Conservador
2. Es subsanada automaticamente por el rol de avaluo del SII
3. La fija discrecionalmente el comprador
4. Puede ser causa de observacion del titulo y de problemas de discordancia registral

La inscripcion debe individualizar el inmueble con su nombre y deslindes; la discordancia de deslindes entre titulo e inscripcion es causa frecuente de observacion y de discordancia registral (RRCBR art. 78 N 4).

32. Un corredor encuentra que una propiedad tiene el rol de avaluo del SII a nombre de Juan, pero la inscripcion de dominio vigente en el CBR esta a nombre de Pedro. Para efectos de dominio:

1. Es dueno Juan, porque figura en el rol del SII
2. Es dueno Pedro, porque el dominio lo acredita la inscripcion en el CBR, no el rol del SII
3. Ambos son coduenos por mitades
4. Es dueno quien pague las contribuciones

El avaluo y el rol del SII son para fines tributarios y no acreditan dominio; el dominio lo acredita la inscripcion vigente en el CBR (Ley 17.235; SII). Vale la inscripcion: es dueno Pedro.

33. Un socio aporta su terreno a una sociedad mediante el respectivo titulo. Mientras no se practique la inscripcion en el Registro de Propiedad a nombre de la sociedad:

1. La sociedad es duena desde su constitucion
2. El aporte es nulo de pleno derecho
3. El inmueble sigue siendo del socio, pues falta la tradicion por inscripcion
4. El terreno pasa al notario que autorizo la escritura social

El aporte de un inmueble a una sociedad es titulo translaticio que requiere inscripcion en el Registro de Propiedad para perfeccionar la tradicion a favor de la sociedad; sin ella, el inmueble sigue siendo del socio (CC art. 686; RRCBR).

34. Un marido casado en sociedad conyugal quiere vender un inmueble social y el corredor prepara la operacion. Conforme al CC art. 1749, para enajenar o gravar bienes raices sociales el marido requiere:

1. Nada especial, pues administra libremente todos los bienes
2. Autorizacion del Conservador de Bienes Raices
3. Autorizacion del SII por el avaluo
4. Autorizacion de la mujer; en su defecto, el CBR puede observar el titulo

En sociedad conyugal, el marido jefe de la sociedad requiere autorizacion de la mujer para enajenar o gravar bienes raices sociales (CC art. 1749); si falta, el CBR puede observar la inscripcion.

35. Al estudiar la compra de un departamento en un condominio, el corredor debe considerar que, conforme a la normativa vigente de copropiedad inmobiliaria:

1. Los condominios se rigen por la Ley 19.537, plenamente vigente
2. Las bodegas y estacionamientos no se inscriben
3. Se rigen por la Ley 21.442 de 2022, que derogo la Ley 19.537; cada unidad se individualiza e inscribe separadamente
4. Los bienes comunes se inscriben a nombre de un solo dueno

La Ley 21.442 de 2022 rige la copropiedad inmobiliaria y derogo la Ley 19.537; cada unidad (departamento, bodega, estacionamiento) se individualiza e inscribe separadamente con su cuota en bienes comunes (Ley 21.442; RRCBR).