🏢 Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.442)

1. Conforme a la Ley 21.442 de 2022, la copropiedad inmobiliaria se define como un regimen especial de dominio que atribuye a sus titulares, sobre el inmueble dividido en unidades:

1. Un derecho de propiedad exclusivo sobre las unidades y un derecho de dominio comun sobre los bienes comunes
2. Un derecho de dominio exclusivamente comun sobre la totalidad del inmueble, sin propiedad individual
3. Una mera comunidad ordinaria regida integramente por el Codigo Civil
4. Un derecho de usufructo sobre la unidad mientras dure la afiliacion al condominio

El art. 1 de la Ley 21.442 define la copropiedad inmobiliaria como regimen especial de dominio: propiedad exclusiva sobre la unidad y dominio comun sobre los bienes comunes. No es una comunidad ordinaria del Codigo Civil.

2. La Ley 21.442 de 2022 sobre copropiedad inmobiliaria, en su articulado, expresamente:

1. Modifico parcialmente la Ley 19.537 manteniendola vigente
2. Derogo la Ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria
3. Derogo la Ley 18.101 de arrendamiento de predios urbanos
4. Solo se aplica a condominios construidos despues de 2022

El art. 100 de la Ley 21.442 deroga la Ley 19.537 de 1997. La Ley 18.101 de arrendamiento es de otra materia y sigue vigente.

3. Un corredor publica un departamento que, segun la escritura, tiene asociado un estacionamiento con rol propio individualizado como unidad. Conforme a la Ley 21.442, lo correcto es que el corredor:

1. Asuma que el estacionamiento se incluye siempre, aunque tenga rol propio separado
2. Lo omita por tratarse de un bien comun no vendible
3. Verifique en los instrumentos si el estacionamiento es una unidad distinta o un uso exclusivo, e informe con precision al cliente
4. Lo describa como bien comun de toda la comunidad

Conforme a los arts. 2 N 2, 2 N 3 y 3 de la Ley 21.442, el estacionamiento puede ser una unidad con dominio exclusivo (rol propio) o un derecho de uso exclusivo; el corredor debe verificarlo en el reglamento e instrumentos para informar correctamente, pues no se incluye automaticamente.

4. Segun el art. 2 de la Ley 21.442, que se entiende por 'unidades' dentro de un condominio?

1. Solo las viviendas habitacionales del condominio
2. Exclusivamente los bienes destinados al servicio y recreacion comunes
3. Los muros estructurales y cimientos del edificio
4. Los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo

El art. 2 N 2 de la Ley 21.442 define unidades como los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo (departamentos, oficinas, locales, bodegas, estacionamientos, sitios).

5. De acuerdo con la Ley 21.442, cual de los siguientes es por regla general un bien de dominio comun del condominio?

1. El terreno, los cimientos, las fachadas y la techumbre del edificio
2. El interior amoblado de un departamento
3. Un estacionamiento con rol propio asignado en dominio exclusivo
4. Una bodega individualizada como unidad

El art. 2 N 3 de la Ley 21.442 considera bienes de dominio comun los necesarios para la existencia, seguridad y conservacion del condominio: terreno, cimientos, fachadas, techumbres, ascensores, escaleras.

6. Un cliente quiere comprar 'solo la cuota en el terreno comun' de un edificio, sin adquirir ningun departamento. El corredor, conforme a la Ley 21.442, debe explicar que:

1. Es posible, comprando la cuota de terreno por separado
2. No es posible: el derecho sobre los bienes comunes es inseparable del dominio de la unidad y solo se transfiere junto con ella
3. Solo lo permite la asamblea con quorum especial
4. Equivale a comprar un bien comun esencial que puede privatizarse

El art. 3 de la Ley 21.442 establece que los derechos en los bienes comunes son inseparables del dominio de la unidad; no se pueden adquirir por separado, sino solo conjuntamente con una unidad.

7. Respecto de los bienes comunes esenciales (cimientos, muros soportantes, fachadas y terrenos necesarios), la Ley 21.442 establece que:

1. La asamblea puede privatizarlos por mayoria simple
2. Pueden enajenarse libremente a cualquier copropietario
3. No podran dejar de ser de dominio comun mientras mantengan las caracteristicas que determinan su clasificacion
4. Pertenecen al dueno del primer piso del edificio

El art. 2 N 3 inciso final de la Ley 21.442 dispone que los bienes de las letras a), b) y c) no podran dejar de ser de dominio comun mientras mantengan las caracteristicas que determinan su clasificacion.

8. Un edificio cuenta con un gimnasio, un quincho y una sala multiuso para uso de los residentes. Conforme a la Ley 21.442, estos espacios:

1. Son siempre de dominio exclusivo del administrador
2. No pueden existir en un condominio acogido a la ley nueva
3. Son unidades vendibles separadamente sin afectar a la comunidad
4. Son bienes comunes por estar destinados al servicio, recreacion y esparcimiento comunes

El art. 2 N 3 letra d) de la Ley 21.442 considera bienes comunes los muebles e inmuebles destinados al servicio, recreacion y esparcimiento comunes, como gimnasio, quincho, piscina o sala multiuso.

9. En un loteo cerrado, cada propietario es dueno exclusivo de su sitio urbanizado y existen calles interiores y areas verdes en dominio comun. Un comprador pregunta a que tipo de condominio corresponde segun la Ley 21.442. La respuesta correcta es:

1. Condominio Tipo B, de sitios urbanizados
2. Condominio Tipo A, de unidades en terreno comun
3. No es condominio porque son casas y no departamentos
4. Una comunidad ordinaria del Codigo Civil

El art. 1 letra C) b) de la Ley 21.442 define el Condominio Tipo B (de sitios urbanizados): dominio exclusivo sobre los sitios y dominio comun sobre circulaciones y areas verdes, como en un loteo cerrado.

10. Segun la Ley 21.442, los derechos de un copropietario sobre los bienes comunes:

1. Pueden venderse por separado conservando la propiedad de la unidad
2. Son inseparables del dominio de la unidad y se transfieren, gravan o embargan junto con ella
3. Solo se transfieren si la asamblea lo autoriza expresamente
4. No se ven afectados por el embargo de la unidad

El art. 3 de la Ley 21.442 establece que los derechos en los bienes comunes son inseparables del dominio de la unidad y se transfieren, gravan o embargan conjuntamente con ella.

11. Conforme a la Ley 21.442, el derecho que cada unidad tiene sobre los bienes comunes se fija en el reglamento de copropiedad atendiendo principalmente a:

1. El numero de personas que habitan la unidad
2. Los metros cuadrados efectivamente habitados
3. El avaluo fiscal de la respectiva unidad
4. Un reparto igualitario entre todas las unidades

El art. 3 incisos 3 y 4 de la Ley 21.442 dispone que el derecho de cada unidad sobre los bienes comunes se fija en el reglamento atendiendo al avaluo fiscal de la respectiva unidad, determinado separadamente.

12. Una inmobiliaria construye un edificio de departamentos sobre un terreno compartido por todas las unidades y, al constituir el condominio, redacta el reglamento inicial. Conforme a la Ley 21.442, este caso corresponde a un Condominio Tipo A y el reglamento inicial:

1. Lo debe redactar la municipalidad, no la inmobiliaria
2. No requiere inscripcion mientras no se vendan los departamentos
3. Solo rige tras ser ratificado por el SII
4. Es el primer reglamento, dictado por el propietario o constructor y que se inscribe en el Conservador de Bienes Raices

Por el art. 1 letra C) a) se trata de un Condominio Tipo A (edificacion en terreno comun); y conforme al Titulo III Parrafo 2 de la Ley 21.442, el primer reglamento lo dicta el propietario o constructor y se inscribe en el Conservador de Bienes Raices.

13. El 'Condominio Tipo A' o de unidades en terreno comun, segun la Ley 21.442, es aquel en que:

1. Se atribuye dominio exclusivo sobre unidades de una o mas edificaciones emplazadas en un terreno de dominio comun
2. Se atribuye dominio exclusivo sobre los sitios urbanizados en que se divide un predio
3. Solo existen bienes comunes y ninguna propiedad exclusiva
4. Cada propietario es dueno exclusivo del terreno donde se ubica su casa

El art. 1 letra C) a) de la Ley 21.442 define el Condominio Tipo A como aquel en que se atribuye dominio exclusivo sobre unidades de una o mas edificaciones emplazadas en un terreno de dominio comun.

14. En un 'Condominio Tipo B' o de sitios urbanizados regulado por la Ley 21.442:

1. El terreno de los sitios queda en dominio comun de toda la comunidad
2. Se atribuye dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide el predio, quedando en dominio comun otros bienes como circulaciones y areas verdes
3. No se permite la propiedad exclusiva de ningun sitio
4. Esta figura fue eliminada por la ley nueva

El art. 1 letra C) b) de la Ley 21.442 define el Condominio Tipo B: se atribuye dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio, quedando en dominio comun otros bienes como circulaciones y areas verdes.

15. En un edificio, el dueno de la unidad 101 tiene un avaluo fiscal mayor que el resto y el reglamento le asigna 2,4% de los derechos sobre los bienes comunes, mientras a la unidad 102 le asigna 1,2%. Conforme a la Ley 21.442, esta diferencia de coeficientes se explica porque:

1. El reglamento reparte los derechos segun el numero de habitantes
2. El primer comprador siempre obtiene el doble de derechos
3. Los derechos sobre bienes comunes se fijan atendiendo al avaluo fiscal de cada unidad, determinado separadamente
4. Los coeficientes se asignan al azar

El art. 3 incisos 3 y 4 de la Ley 21.442 dispone que los derechos de cada unidad sobre los bienes comunes se fijan en el reglamento atendiendo al avaluo fiscal de la respectiva unidad, determinado separadamente; un mayor avaluo implica mayor coeficiente.

16. Segun la Ley 21.442, que figura puede ser un 'condominio'?

1. Solamente los edificios de departamentos en altura
2. Unicamente los loteos de casas, no los edificios
3. Cualquier inmueble, este o no acogido al regimen
4. Las edificaciones y/o los terrenos acogidos al regimen de copropiedad inmobiliaria de la ley

El art. 2 N 1 de la Ley 21.442 define condominios como las edificaciones y/o los terrenos acogidos al regimen de copropiedad inmobiliaria, abarcando tanto edificios como loteos.

17. De acuerdo con la Ley 21.442, un 'sitio urbanizado' es:

1. Una porcion de terreno sobre la que puede constituirse dominio exclusivo en un condominio tipo B, con obras, redes e instalaciones para uso urbano segun la OGUC
2. Cualquier terreno, este o no provisto de redes e instalaciones
3. Un terreno que solo existe en los condominios tipo A
4. El area verde comun de un loteo cerrado

El art. 2 N 14 de la Ley 21.442 define sitio urbanizado como la porcion de terreno sobre la que puede constituirse dominio exclusivo en un condominio tipo B, que cuenta con obras, redes e instalaciones para ser edificado y habilitado para uso urbano conforme a la OGUC.

18. Un nuevo copropietario quiere recibir oportunamente las comunicaciones de la administracion y del comite. Conforme a la Ley 21.442, para ello debe:

1. Inscribir su unidad nuevamente en el Conservador de Bienes Raices
2. Incorporarse al registro de copropietarios consignando sus datos de contacto, como el correo electronico
3. Solicitar una resolucion al Director de Obras Municipales
4. No es necesario: el registro es facultativo y sin efectos

El art. 5 de la Ley 21.442 (en relacion con el art. 9) dispone que todo copropietario debe incorporarse al registro de copropietarios y consignar datos de contacto, como el correo, para facilitar las comunicaciones con la administracion y el comite.

19. Segun la Ley 21.442, cada copropietario respecto de su unidad es:

1. Comunero junto al resto de los copropietarios, sin dominio individual
2. Mero arrendatario de la unidad frente a la comunidad
3. Dueno exclusivo de su unidad y comunero en los bienes comunes
4. Propietario solo del aire interior, no de la estructura

El art. 3 de la Ley 21.442 establece que cada copropietario es dueno exclusivo de su unidad y comunero en los bienes comunes del condominio.

20. Conforme a la Ley 21.442, los copropietarios de un condominio:

1. Pueden optar libremente por no tener reglamento de copropiedad
2. Solo necesitan reglamento si el condominio supera 100 unidades
3. Quedan exentos de reglamento si todas las unidades son habitacionales
4. Deberan acordar un reglamento de copropiedad conforme a la ley y observando la Ley 20.609 sobre no discriminacion

El art. 8 de la Ley 21.442 obliga a los copropietarios a acordar un reglamento de copropiedad conforme a la ley, su reglamento y las caracteristicas del condominio, observando la Ley 20.609 sobre no discriminacion.

21. Una empresa de telecomunicaciones ofrece arrendar la azotea (bien comun) de un edificio para instalar antenas. El administrador pretende firmar el contrato por si solo. Conforme a la Ley 21.442:

1. No puede: el arrendamiento o gravamen de un bien comun requiere acuerdo previo de la asamblea con el quorum que corresponda
2. Puede hacerlo, pues administra los bienes comunes con libertad
3. Solo necesita la firma del presidente del comite
4. Basta con informar al Conservador de Bienes Raices

El art. 26 de la Ley 21.442 exige acuerdo previo de la asamblea, con el quorum correspondiente, para arrendar, ceder en tenencia o gravar un bien comun como la azotea; el administrador no puede hacerlo por si solo.

22. Cual de los siguientes contenidos NO corresponde al reglamento de copropiedad segun el art. 8 de la Ley 21.442?

1. Fijar los derechos y obligaciones reciprocos de los copropietarios
2. Fijar el arancel legal de comision del corredor que intervenga en las ventas
3. Identificar las unidades, sectores y bienes comunes en los planos archivados en el Conservador
4. Senalar los derechos de cada unidad sobre los bienes comunes y la cuota de contribucion

El art. 8 de la Ley 21.442 enumera el contenido del reglamento (derechos y obligaciones, limitaciones, identificacion de unidades y bienes comunes, coeficientes y cuotas). La comision del corredor es practica de mercado y no la regula la Ley 21.442.

23. En cuanto a la tenencia de mascotas, el reglamento de copropiedad regido por la Ley 21.442:

1. Puede prohibir tener perros y gatos en todas las unidades del condominio
2. No puede establecer ninguna limitacion al uso de areas comunes por mascotas
3. No podra prohibir la tenencia de mascotas dentro de las unidades, pudiendo establecer limitaciones de uso de bienes comunes
4. Solo permite mascotas si la asamblea lo autoriza caso a caso

El art. 8 letra b) de la Ley 21.442, en relacion con la Ley 21.020, impide que el reglamento prohiba la tenencia de mascotas dentro de las unidades, aunque si puede limitar el uso de bienes comunes para no perturbar tranquilidad, seguridad y salubridad.

24. Un comprador pregunta si, al adquirir un departamento, debe pedir permiso a la comunidad para hipotecarlo en favor del banco que financia la compra. Conforme a la Ley 21.442, el corredor debe responder que:

1. Si, la asamblea debe autorizar previamente toda hipoteca de una unidad
2. Solo puede hipotecar la parte construida, no la cuota de terreno
3. No puede hipotecarse mientras existan gastos comunes pendientes en el edificio
4. No, la unidad es de dominio exclusivo y puede hipotecarse libremente sin acuerdo de la asamblea

El art. 25 de la Ley 21.442 permite hipotecar o gravar libremente las unidades por ser de dominio exclusivo, sin necesidad de acuerdo de la asamblea de copropietarios.

25. Respecto del 'primer reglamento de copropiedad' de un condominio nuevo, la Ley 21.442 dispone que:

1. Lo dicta el propietario o constructor al constituirse el condominio y se inscribe en el Conservador de Bienes Raices
2. Lo dicta la municipalidad y no requiere inscripcion alguna
3. Lo redacta la primera asamblea de compradores antes de la entrega
4. Solo entra en vigor cuando lo apruebe el SII

Conforme al Titulo III, Parrafo 2 de la Ley 21.442 (art. 9 y ss.), el primer reglamento lo dicta el propietario o constructor al constituirse el condominio y se inscribe en el Conservador de Bienes Raices; rige hasta que la asamblea lo modifique.

26. Una clausula del reglamento de copropiedad asigna en dominio exclusivo a un solo copropietario la fachada del edificio. Conforme a la Ley 21.442, dicha disposicion:

1. Es plenamente valida si la aprobo la asamblea por unanimidad
2. Es nula absolutamente por no ajustarse a la ley, pudiendo declararlo el tribunal a peticion de copropietarios perjudicados
3. Opera de pleno derecho sin necesidad de juicio alguno
4. Puede ser impugnada incluso por quien origino el vicio

El art. 10 de la Ley 21.442 establece que son nulas absolutamente las disposiciones del reglamento que no se ajusten a la ley; la nulidad la declara el tribunal a peticion de copropietarios perjudicados (no de quien origino o convalido el vicio), aplicandose supletoriamente el Codigo Civil.

27. Un copropietario pretende transformar su departamento residencial en una bodega de almacenamiento de productos industriales, alegando que es dueno exclusivo. Conforme a la Ley 21.442:

1. Puede hacerlo libremente porque es dueno exclusivo de la unidad
2. Solo debe avisar verbalmente al administrador
3. No puede usar la unidad para un objeto distinto del establecido en el reglamento e instrumentos, y el incumplimiento puede ser sancionado
4. El cambio es automatico si paga los gastos comunes al dia

El art. 27 de la Ley 21.442 prohibe usar las unidades para objetos distintos de los establecidos en el reglamento e instrumentos; el dominio exclusivo no autoriza a contravenir el destino fijado, y el incumplimiento puede sancionarse.

28. Si el reglamento de copropiedad de un condominio guarda silencio sobre una materia determinada, segun la Ley 21.442:

1. La materia simplemente queda sin regulacion posible
2. Decide unilateralmente el administrador segun su criterio
3. Se aplica directamente la derogada Ley 19.537
4. Se aplica con caracter supletorio el reglamento de la ley (DS 7/2025 MINVU)

El art. 11 de la Ley 21.442 dispone que el reglamento de la ley (DS 7/2025 MINVU) se aplica con caracter supletorio en todas las materias no previstas por el reglamento de copropiedad del condominio.

29. Las comunidades que se acogieron a la antigua Ley 19.537, conforme a la Ley 21.442, deben ajustar sus reglamentos de copropiedad en un plazo de:

1. Un ano, sin que ello deje sin efecto los acuerdos previos validos
2. Seis meses, quedando nulos los acuerdos previos
3. Cinco anos, contados desde el primer cambio de administrador
4. No existe plazo: pueden mantener indefinidamente el reglamento antiguo

El art. 100 inciso 2 de la Ley 21.442 (y normas transitorias) ordena ajustar los reglamentos a la nueva ley en el plazo de un ano, sin que los acuerdos previos validos queden sin efecto.

30. El reglamento de un edificio recien construido contiene una clausula que prohibe el acceso a las areas comunes por motivos de nacionalidad de la persona. Un corredor advierte el problema. Conforme a la Ley 21.442, esa clausula:

1. Es valida si fue inscrita junto con el primer reglamento
2. Contraviene la ley, que ordena observar la Ley 20.609 sobre no discriminacion, por lo que es impugnable
3. Solo seria invalida si la rechaza la municipalidad
4. Es valida porque el reglamento prima sobre la ley general

El art. 8 de la Ley 21.442 obliga a observar la Ley 20.609 sobre no discriminacion al acordar el reglamento; una clausula discriminatoria no se ajusta a la ley y es nula absolutamente conforme al art. 10.

31. Segun la Ley 21.442, el uso de los bienes comunes corresponde a:

1. Exclusivamente a los copropietarios inscritos como duenos
2. Solo a quienes esten al dia en el pago de los gastos comunes
3. Copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier titulo, conforme al reglamento y a la naturaleza y destino del bien
4. Unicamente al administrador y al comite

El art. 4 de la Ley 21.442 permite a copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier titulo usar los bienes comunes segun el reglamento y, a falta de norma, segun su naturaleza y destino, sin perjuicio del uso legitimo de los demas.

32. Un copropietario tiene asignado en el reglamento el uso y goce exclusivo de un antejardin (bien comun) y por ello aporta una contribucion al condominio. Conforme a la Ley 21.442, dicha contribucion:

1. Lo convierte en dueno exclusivo del antejardin
2. Lo exime de pagar el resto de los gastos comunes
3. Debe pagarse directamente al administrador como honorario
4. Ingresa, entre otros, al fondo comun de reserva, manteniendose el antejardin como bien comun

El art. 28 de la Ley 21.442 establece que la asignacion en uso y goce exclusivo de un bien comun puede generar una contribucion a favor del condominio que ingresa, entre otros, al fondo comun de reserva; el bien no deja de ser comun.

33. Un corredor revisa el reglamento de copropiedad de un departamento que pretende vender. Conforme a la Ley 21.442, dentro del contenido del reglamento debe encontrar, entre otros:

1. Los derechos de cada unidad sobre los bienes comunes y la cuota de contribucion a las obligaciones economicas
2. El arancel de comision que cobrara el corredor
3. El plan regulador completo de la comuna
4. Las tasas de interes hipotecario vigentes

El art. 8 letras c) y d) de la Ley 21.442 exige que el reglamento identifique las unidades y bienes comunes (planos en el CBR) y senale los derechos de cada unidad sobre los bienes comunes y su cuota de contribucion. La comision del corredor es practica de mercado, ajena al reglamento.

34. El reglamento de copropiedad de un edificio no regula la posibilidad de realizar asambleas por videoconferencia ni cierta materia operativa. Conforme a la Ley 21.442, frente a ese vacio:

1. El condominio queda impedido de actuar sobre esas materias
2. Rige automaticamente la derogada Ley 19.537
3. Se aplica con caracter supletorio el reglamento de la ley (DS 7/2025 MINVU)
4. El administrador decide a su entero arbitrio sin norma supletoria

El art. 11 de la Ley 21.442 dispone la aplicacion supletoria del reglamento de la ley (DS 7/2025 MINVU) en todas las materias no previstas por el reglamento de copropiedad del condominio.

35. Un proyecto pretende constituir un condominio de departamentos. La asamblea inicial cree que basta un acuerdo privado entre los compradores para acogerse a la Ley 21.442. El corredor aclara que el procedimiento correcto exige:

1. Solo el registro del avaluo en el SII
2. Una autorizacion de la UAF por tratarse de operacion inmobiliaria
3. Un certificado del SERNAC sobre los compradores
4. Una resolucion del Director de Obras Municipales y la inscripcion de planos y reglamento en el Conservador de Bienes Raices

Los arts. 48 a 53 de la Ley 21.442 exigen, para acogerse al regimen, resolucion del Director de Obras Municipales e inscripcion de planos y reglamento en el Conservador de Bienes Raices; no basta un acuerdo privado.