La protección al consumidor se rige por la Ley N° 19.496, que establece los derechos de los consumidores y deberes de los proveedores, aplicable a las relaciones de consumo inmobiliario.
El tratamiento de datos personales se regula por la Ley N° 19.628, que exige el consentimiento del titular y limita el uso de la información.
1. Conforme al articulo 1 inciso 1 de la Ley 19.496, cual es el objeto de esta ley?
El art. 1 inc. 1 de la Ley 19.496 (LPDC) define su objeto: normar las relaciones entre proveedores y consumidores, establecer las infracciones en perjuicio del consumidor y senalar el procedimiento aplicable. No se limita a bienes muebles ni fija precios.
2. Segun el articulo 1 N 1 de la Ley 19.496, quien tiene la calidad de consumidor?
El art. 1 N 1 de la Ley 19.496 define consumidor como personas naturales o juridicas que, en virtud de un acto juridico oneroso, adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales bienes o servicios. No existe registro de consumidores en SERNAC.
3. Una inmobiliaria publicita en su sala de ventas una promesa con letra de tamano 1,5 milimetros e incluye una clausula que le permite cambiar la fecha de entrega de modo indefinido y sin sancion. El comprador quiere impugnar la promesa. Que normas de la Ley 19.496 fundan su reclamo?
El art. 17 de la Ley 19.496 exige letra no inferior a 2,5 mm, por lo que 1,5 mm permite impugnar el control de inclusion; y el art. 16 letra a) declara abusiva la clausula que faculta a modificar a solo arbitrio la entrega. Ambos fundan el reclamo.
4. De acuerdo con el articulo 1 N 2 de la Ley 19.496, que requisito es esencial para que una persona sea calificada como proveedor?
El art. 1 N 2 de la Ley 19.496 exige la habitualidad en la actividad y que se cobre precio o tarifa. El particular que vende su unica casa no es proveedor por faltar habitualidad; no se exige ser sociedad anonima ni un numero minimo de ventas.
5. Cual es la naturaleza juridica del SERNAC segun el Titulo IV de la Ley 19.496?
Conforme al Titulo IV de la Ley 19.496 (arts. 57 y ss.), el SERNAC es un servicio publico funcionalmente descentralizado que vela por el cumplimiento de la ley, informa, educa y protege a los consumidores. No es un tribunal ni fija precios.
6. Un Juzgado de Policia Local condena a una inmobiliaria por un incumplimiento sin sancion especifica y le aplica la multa general maxima de la Ley 19.496. Si la UTM del mes de la sentencia es de $68.000, a cuanto asciende el tope de la multa en pesos?
El art. 24 inc. 1 de la Ley 19.496 fija la multa general maxima en 300 UTM. Con UTM = $68.000, el tope = 300 x $68.000 = $20.400.000. El monto se calcula con el valor UTM del mes de la sentencia publicado por el SII.
7. Respecto de la aplicacion de la Ley 19.496 a las operaciones inmobiliarias, cual afirmacion es correcta?
Conforme al criterio SERNAC y la jurisprudencia, las relaciones entre inmobiliarias/proveedores de vivienda y consumidores quedan sujetas a la Ley 19.496, que complementa a la LGUC. SERNAC ha demandado colectivamente a inmobiliarias por clausulas abusivas.
8. Segun el articulo 1 N 6 de la Ley 19.496, que es un contrato de adhesion?
El art. 1 N 6 de la Ley 19.496 define el contrato de adhesion como aquel cuyas clausulas han sido propuestas unilateralmente por el proveedor sin que el consumidor, para celebrarlo, pueda alterar su contenido. El formulario tipo de promesa o reserva es un ejemplo.
9. Un comprador pago una reserva de $500.000 por un departamento, condicionada en la promesa a la aprobacion de su credito hipotecario. El banco rechaza el credito por causas ajenas a el. La inmobiliaria pretende retener la reserva. Conforme a la Ley 19.496 y al criterio SERNAC, que corresponde?
Conforme al art. 16 letra g) de la Ley 19.496 y al criterio SERNAC, si el credito se rechaza por causa no imputable al comprador, retener o multar la reserva es abusivo; procede la devolucion integra de los $500.000.
10. Una promesa de compraventa faculta a la inmobiliaria para dejar sin efecto o modificar a su solo arbitrio el contrato. Conforme a la Ley 19.496, esta clausula es abusiva en virtud del articulo 16 letra:
El art. 16 letra a) de la Ley 19.496 declara abusivas las clausulas que otorguen a una de las partes la facultad de dejar sin efecto o modificar a su solo arbitrio el contrato o suspender unilateralmente su ejecucion, salvo excepciones legales.
11. Una clausula obliga al comprador a probar que la inmobiliaria no le entrego la informacion exigida, cuando legalmente corresponde a la inmobiliaria acreditar el cumplimiento. Esta clausula es abusiva segun el articulo 16 letra:
El art. 16 letra d) de la Ley 19.496 declara abusivas las clausulas que inviertan la carga de la prueba en perjuicio del consumidor. Es el proveedor quien debe acreditar el cumplimiento de sus deberes de informacion.
12. El SERNAC detecta que una inmobiliaria incluye, en todas sus promesas, una clausula que multa fuertemente al comprador por desistirse, pero no contempla sancion equivalente para la inmobiliaria por su atraso. Quiere proteger a todos los promitentes compradores afectados. Que via procesal corresponde?
Conforme a los arts. 50 y ss. de la Ley 19.496, el SERNAC puede ejercer una accion de interes colectivo ante el Juzgado Civil. El desequilibrio importante en perjuicio del consumidor configura la clausula abusiva del art. 16 letra g).
13. Una clausula del contrato senala que la inmobiliaria no responde de modo alguno por vicios de construccion, privando al comprador de su derecho a resarcimiento. Esta estipulacion es abusiva conforme al articulo 16 letra:
El art. 16 letra e) de la Ley 19.496 declara abusivas las clausulas que contengan limitaciones absolutas de responsabilidad frente al consumidor que puedan privarle del derecho a resarcimiento. Ademas, choca con la irrenunciabilidad del art. 18 LGUC.
14. Cual de las siguientes corresponde a la clausula general o estandar de abusividad de la Ley 19.496, base de muchas demandas colectivas contra inmobiliarias?
El art. 16 letra g) de la Ley 19.496 es la clausula general o abierta de abusividad: declara abusivas las clausulas que, contrarias a la buena fe, causen un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones en perjuicio del consumidor. SERNAC la usa como control de contenido.
15. Un consumidor descubre que la inmobiliaria le cobro de modo abusivo hace 8 meses. Quiere ejercer la accion infraccional ante el Juzgado de Policia Local. Conforme al articulo 26 de la Ley 19.496, cual es la situacion?
El art. 26 de la Ley 19.496 fija la prescripcion de la accion infraccional en 6 meses contados desde que se incurrio en la infraccion. Transcurridos 8 meses desde el cobro, la accion contravencional esta prescrita.
16. Conforme al articulo 3 de la Ley 19.496, cual de los siguientes NO es un derecho basico del consumidor?
El art. 3 de la Ley 19.496 enumera los derechos basicos: libre eleccion, informacion veraz y oportuna, no discriminacion arbitraria, seguridad, reparacion e indemnizacion y educacion. El derecho a comprar bajo el avaluo fiscal es inventado, no existe.
17. Que establece el articulo 4 de la Ley 19.496 respecto de los derechos del consumidor?
El art. 4 de la Ley 19.496 dispone que los derechos establecidos por la ley son irrenunciables anticipadamente por los consumidores. Una clausula donde el comprador renuncia de antemano a reclamar por vicios es invalida.
18. Una inmobiliaria condiciona la venta de un departamento a que el comprador contrate obligatoriamente al corredor y al banco asociados a la empresa, sin posibilidad de elegir otros. Que derecho basico del consumidor de la Ley 19.496 se vulnera?
El art. 3 letra a) de la Ley 19.496 consagra la libre eleccion del bien o servicio. Obligar al comprador a contratar el corredor o el banco de la casa de la inmobiliaria vulnera ese derecho; las ventas atadas son cuestionables.
19. Cual es la multa general maxima por infraccion a la Ley 19.496 cuando no se contempla una sancion diferente, segun el articulo 24 inciso 1?
El art. 24 inc. 1 de la Ley 19.496 establece que las infracciones seran sancionadas con multa de hasta 300 UTM, si no tuvieren senalada una sancion diferente. Es la regla general de sancion infraccional.
20. Cual es la multa maxima que el articulo 24 inciso 2 de la Ley 19.496 contempla para la publicidad falsa o enganosa difundida por medios de comunicacion social?
El art. 24 inc. 2 de la Ley 19.496 establece que la publicidad falsa o enganosa difundida por medios de comunicacion social hace incurrir en multa de hasta 1.500 UTM, monto superior a la regla general de 300 UTM.
21. Una promesa contiene una clausula segun la cual el comprador renuncia anticipadamente a reclamar por cualquier vicio de la vivienda. Conforme a la Ley 19.496, cual es el efecto de esa estipulacion?
El art. 4 de la Ley 19.496 establece que los derechos del consumidor son irrenunciables anticipadamente. Una clausula de renuncia previa a reclamar por vicios es invalida, ademas de chocar con la irrenunciabilidad de la garantia del art. 18 LGUC.
22. Por regla general, ante que tribunal se conocen las acciones de interes individual por infraccion a la Ley 19.496?
Conforme a los arts. 50 y ss. de la Ley 19.496, las acciones de interes individual por infraccion a la LPDC se conocen, por regla general, ante el Juzgado de Policia Local correspondiente al lugar donde se celebro el acto.
23. Quien puede ejercer una accion de interes colectivo o difuso bajo la Ley 19.496 y ante que tribunal?
Conforme a los arts. 50 y ss. de la Ley 19.496, el SERNAC o las asociaciones de consumidores pueden ejercer acciones colectivas o difusas ante el Juzgado Civil para proteger a un grupo de consumidores afectados, como en las demandas por clausulas abusivas a inmobiliarias.
24. Por negligencia, un corredor informa al comprador una superficie util de 70 m2 cuando la real es de 55 m2, generandole un perjuicio. El comprador pretende perseguir la responsabilidad del corredor. Que disposicion de la Ley 19.496 resulta aplicable?
El art. 23 inc. 1 de la Ley 19.496 sanciona al proveedor que por negligencia causa menoscabo por deficiencias de identidad o cantidad (aqui la superficie). El corredor, como proveedor de intermediacion, responde por su propia negligencia; basta la culpa, no se exige dolo.
25. Segun el articulo 26 de la Ley 19.496, en que plazo prescribe la accion que persigue la responsabilidad contravencional (infraccional)?
El art. 26 de la Ley 19.496 establece que las acciones que persigan la responsabilidad contravencional prescriben en 6 meses contados desde que se haya incurrido en la infraccion. El computo es desde que se incurrio en la infraccion, no desde que se supo.
26. Segun el articulo 23 inciso 1 de la Ley 19.496 sobre el deber de profesionalidad, que elemento subjetivo basta para que el proveedor cometa infraccion al causar menoscabo por deficiencias?
El art. 23 inc. 1 de la Ley 19.496 sanciona al proveedor que, actuando con negligencia, causa menoscabo al consumidor por deficiencias en calidad, cantidad, identidad o sustancia. Basta la negligencia, no se exige dolo.
27. Un comprador sufre la entrega tardia de su departamento y, ademas, paga arriendo durante los meses de atraso. La promesa solo sanciona al comprador por incumplir, pero no a la inmobiliaria por su atraso. Que puede reclamar conforme a la Ley 19.496?
El art. 3 letra e) de la Ley 19.496 reconoce el derecho a la indemnizacion de todos los danos (incluido el arriendo pagado), y el art. 16 letra g) permite impugnar como abusiva la clausula que solo sanciona al comprador y no a la inmobiliaria por su atraso.
28. Respecto del vinculo del corredor de propiedades con la Ley 19.496, cual afirmacion es juridicamente correcta?
Conforme al art. 1 N 2 y al art. 23 de la Ley 19.496, el corredor que presta servicios habituales de intermediacion por comision puede ser considerado proveedor y quedar sujeto a deberes de informacion veraz, prohibicion de publicidad enganosa y responsabilidad por negligencia.
29. En relacion con la comision del corredor de propiedades en Chile, cual afirmacion es correcta?
El corretaje no es profesion colegiada obligatoria ni tiene comision tarifada por ley. La comision usual (del orden del 2% mas IVA por parte en compraventa, o un mes de renta en arriendo) es uso de mercado pactable libremente; el Codigo Civil solo da el marco del mandato/corretaje.
30. Una inmobiliaria firma con el SERNAC un acuerdo para compensar a todos los compradores afectados por una misma clausula abusiva, evitando un juicio. Que mecanismo, incorporado por la Ley 21.081, se esta utilizando?
El Procedimiento Voluntario Colectivo (PVC), incorporado a la Ley 19.496 por la Ley 21.081 de 2018, permite a SERNAC y al proveedor acordar soluciones colectivas para un grupo de consumidores, con efecto vinculante una vez aprobado.
31. Como define el articulo 1 N 4 de la Ley 19.496 la publicidad, en contraste con la informacion basica comercial?
El art. 1 N 4 de la Ley 19.496 define la publicidad como la comunicacion que el proveedor dirige al publico por cualquier medio idoneo para informarlo y motivarlo a adquirir o contratar. A diferencia de la informacion basica comercial (obligatoria), la publicidad es voluntaria.
32. Un proyecto inmobiliario publicita masivamente en prensa y television una vista al mar garantizada que el edificio no tendra realmente. El Juzgado de Policia Local debe sancionar la publicidad enganosa difundida por medios de comunicacion social. Cual es el tope de multa aplicable conforme a la Ley 19.496?
El art. 24 inc. 2 de la Ley 19.496 fija hasta 1.500 UTM para la publicidad falsa o enganosa difundida por medios de comunicacion social. El tope de 2.250 UTM solo aplica si la publicidad incide en salud, seguridad o medio ambiente.
33. Una familia compra una casa nueva para vivir en ella directamente de la inmobiliaria. Reclaman porque la informacion de superficie util fue falsa. Conforme a la Ley 19.496, que calidades tienen la familia y la inmobiliaria?
Conforme al art. 1 N 1 y N 2 de la Ley 19.496, la familia que compra para vivir es consumidor (destinatario final, acto oneroso) y la inmobiliaria que vende habitualmente viviendas por precio es proveedor. La relacion queda sujeta a la LPDC.
34. En un juicio colectivo, el Juzgado Civil declara nula por abusiva una clausula penal de una promesa, pero el resto del contrato puede subsistir sin ella. Conforme al articulo 16 A de la Ley 19.496, que ocurre con la promesa?
El art. 16 A de la Ley 19.496 dispone que, anulada una clausula abusiva, el contrato subsiste con las clausulas restantes, salvo imposibilidad por su naturaleza. Anulada la clausula penal, la promesa sigue vigente sin ella.
35. Un cliente exige al corredor que le acredite que efectivamente le entrego la ficha tecnica del inmueble antes de la promesa, pues afirma no haberla recibido. La promesa contenia una clausula que obligaba al comprador a probar que no la recibio. Como se resuelve conforme a la Ley 19.496?
El art. 16 letra d) de la Ley 19.496 declara abusiva la clausula que invierte la carga de la prueba en perjuicio del consumidor. Por el estatuto protector, corresponde al proveedor acreditar el cumplimiento de sus deberes de informacion y entrega.