La tributación inmobiliaria comprende el impuesto territorial (contribuciones de bienes raíces), el IVA en la venta de inmuebles nuevos y los impuestos a la renta por las ganancias de capital.
El avalúo fiscal, las exenciones y el crédito especial de empresas constructoras inciden en la carga tributaria del negocio inmobiliario.
1. Cual es la norma legal matriz que regula el IVA en la venta de inmuebles en Chile?
El IVA, incluido el que afecta a la venta de inmuebles, se rige por el DL 825 de 1974 (Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios), reformado por las Leyes 20.780 y 21.210. El DL 824 regula la renta y el DL 3.475 los timbres.
2. Juan vende su casa habitacion usada a Maria. Ninguno de los dos se dedica habitualmente a la venta de inmuebles. Como tributa con IVA esta operacion?
La venta de un inmueble usado por un particular que NO es vendedor habitual no esta gravada con IVA por faltar el elemento vendedor. Es el caso tipico de la reventa entre particulares; puede haber impuesto a la renta por mayor valor (Art. 17 N8 LIR).
3. Antes de la Ley 20.780, el IVA en la venta de inmuebles exigia que el vendedor fuera empresa constructora. Que cambio introdujo dicha reforma a partir del 01-01-2016?
Desde la Ley 20.780 (vigente 01-01-2016) el hecho gravado basico incluye la venta de inmuebles construidos (nuevos o usados), eliminando la antigua exigencia de que el vendedor fuera empresa constructora; basta ser vendedor habitual.
4. Un banco se adjudica un inmueble en remate por ejecucion de una garantia hipotecaria y luego lo revende dentro del plazo legal. Como se trata esta enajenacion en materia de habitualidad/IVA?
El Art. 2 N3 del DL 825 dispone que no se considera habitual la enajenacion de inmuebles como consecuencia de ejecucion de garantias hipotecarias, ni la enajenacion posterior de inmuebles adjudicados o recibidos en pago cuando exista obligacion legal de venderlos en cierto plazo, ni demas ventas forzadas.
5. Cual es la tasa general del IVA aplicable a la base imponible de una venta gravada de inmueble?
Segun el Art. 14 del DL 825, la tasa del IVA es 19% sobre la base imponible. El IVA no es un impuesto municipal, por lo que no varia segun la comuna.
6. Una inmobiliaria vende un departamento nuevo de su giro en $100.000.000, correspondiendo al terreno una proporcion de $30.000.000 (dentro de los topes legales). Sobre que monto aproximado se calcula el IVA?
Conforme al Art. 17 del DL 825 se deduce el valor del terreno. Base afecta = $100.000.000 - $30.000.000 = $70.000.000. Sobre esa base se aplica el 19%. El terreno no esta afecto a IVA.
7. De acuerdo al Art. 2 N1 del DL 825, que componente del inmueble queda EXCLUIDO del concepto de venta gravada con IVA?
El Art. 2 N1 del DL 825 define venta como la convencion que transfiere a titulo oneroso el dominio de bienes corporales muebles, inmuebles (excluidos los terrenos). El IVA recae sobre lo construido, no sobre el suelo.
8. Dos inmobiliarias, ambas vendedoras habituales, permutan inmuebles de su giro. Como se grava la operacion con IVA?
El Art. 18 del DL 825 dispone que en las permutas cada parte que transfiere un bien es vendedor del bien que entrega; si ambas son vendedoras habituales, ambas transferencias pueden gravarse con IVA. La base imponible es el valor de los bienes comprendidos.
9. Conforme al Art. 2 N3 del DL 825, cual es el elemento esencial para que una persona sea calificada como vendedor en el hecho gravado basico de venta de inmuebles?
El Art. 2 N3 del DL 825 define vendedor como quien se dedica en forma habitual a la venta de bienes corporales muebles o inmuebles. La habitualidad es el elemento esencial del hecho gravado basico.
10. Al liquidar una inmobiliaria se adjudican a los socios departamentos que la sociedad mantenia como stock para la venta. Como se trata esta adjudicacion?
El Art. 8 letra c) del DL 825 grava como hecho especial las adjudicaciones de bienes corporales inmuebles del giro realizadas en liquidaciones de sociedades, cuando el adjudicatario recibe inmuebles que la sociedad tenia para la venta.
11. La Ley 21.210 modifico la calificacion de la habitualidad respecto del regimen anterior. Cual es la situacion correcta?
La Ley 21.210 elimino la presuncion de habitualidad por el plazo de 1 ano que regia con la Ley 20.780. El SII califica la habitualidad a su juicio exclusivo, considerando naturaleza, cantidad y frecuencia de las operaciones (Circular 37/2020).
12. Un socio de una inmobiliaria se queda, para su vivienda propia, con un departamento que formaba parte del stock del giro. Que efecto tiene en IVA?
El Art. 8 letra d) del DL 825 asimila a venta los retiros de inmuebles del giro del vendedor para uso o consumo personal del empresario, socios o terceros, gravandolos con IVA.
13. Una sociedad cuyo giro en la escritura es inversiones inmobiliarias vende un unico inmueble de su patrimonio. Que efecto tiene el solo giro inmobiliario sobre la habitualidad para efectos de IVA?
Segun criterio del SII (Circular 37/2020), el solo hecho de que el giro del enajenante incluya la compra y venta de inmuebles NO constituye, por si solo, presuncion de habitualidad. Se requiere analisis de las circunstancias del caso.
14. Una familia celebra un leasing habitacional sobre una vivienda financiada en parte con subsidio del MINVU. Cual es el tratamiento de IVA?
El Art. 12 letra F del DL 825 exime la venta de viviendas y los contratos de arriendo con opcion de compra de viviendas cuando se financian en todo o parte con subsidio habitacional del MINVU. No todo leasing habitacional esta exento, solo el que cumple esa condicion.
15. En la venta gravada de un inmueble, que partida puede deducirse de la base imponible del IVA, conforme al Art. 17 del DL 825?
El Art. 17 del DL 825 permite deducir de la base imponible el valor de adquisicion del terreno (o la proporcion correspondiente), reajustado, porque el terreno no esta afecto a IVA. El SII establece topes a esta deduccion.
16. Una inmobiliaria realiza tanto ventas afectas (60%) como ventas exentas (40%). Como debe determinar el credito fiscal del IVA soportado en gastos comunes?
El Art. 23 N3 del DL 825 establece que cuando el vendedor realiza operaciones afectas y exentas, el credito fiscal se calcula proporcionalmente segun la relacion entre ventas afectas y ventas totales. Con 60% afectas, utiliza el 60% del IVA de gastos comunes.
17. Una inmobiliaria habitual vende un sitio eriazo urbano (terreno sin construccion). Como se grava esta venta con IVA?
La venta de terrenos sin construccion (sitios eriazos) no esta gravada con IVA, porque el Art. 2 N1 del DL 825 excluye los terrenos del concepto de venta. El IVA recae sobre lo construido, no sobre el suelo.
18. Una inmobiliaria vende un estacionamiento y una bodega junto con un departamento, todos de su giro. Como se gravan el estacionamiento y la bodega?
Segun el DL 825 y criterio del SII, la venta de estacionamientos, bodegas y otras unidades inmobiliarias por un vendedor habitual sigue la misma regla del inmueble: se grava con IVA y recae sobre lo construido (no el terreno).
19. Que tratamiento de IVA tiene la venta de una vivienda efectuada al beneficiario de un subsidio habitacional del MINVU que financia en todo o parte la compra?
El Art. 12 letra F del DL 825 (incorporado por la Ley 20.780) exime de IVA la venta de viviendas efectuada al beneficiario de un subsidio habitacional otorgado por el MINVU/SERVIU cuando dicho subsidio financia en todo o parte la compra.
20. Una empresa industrial (no inmobiliaria) vende una bodega que formaba parte de su activo inmovilizado. Como se determina si la venta esta gravada con IVA?
El Art. 8 letra m) del DL 825 regula la venta de inmuebles del activo inmovilizado: puede estar gravada o no segun hayan dado o no derecho a credito fiscal y el plazo desde la adquisicion. La Ley 21.210 ajusto esta regla.
21. Conforme al Art. 12 letra E N11 del DL 825, cual de los siguientes arrendamientos de inmuebles esta GRAVADO con IVA?
Por regla general el arrendamiento de inmuebles esta exento de IVA (Art. 12 E N11 DL 825); sin embargo, esta gravado el arrendamiento de inmuebles amoblados o de inmuebles con instalaciones que permitan el ejercicio de una actividad comercial o industrial.
22. En una venta entre particulares (sin IVA del inmueble por faltar vendedor habitual) interviene un corredor que cobra comision. Como afecta la comision al IVA de la venta del inmueble?
La comision del corredor por intermediar es un servicio distinto de la venta del inmueble; el tratamiento de IVA del inmueble (gravado/exento) no depende de la comision. En la practica de mercado el corredor pacta su honorario aparte y este sigue su propio regimen tributario.
23. El Credito Especial de Empresas Constructoras (CEEC) del Art. 21 del DL 910 permitia deducir del debito de IVA un porcentaje en la venta de viviendas. Cual era ese porcentaje?
El Art. 21 del DL 910 de 1975 permitia a las empresas constructoras deducir del debito de IVA un 65% (0,65) del debito generado en la venta de viviendas destinadas a la habitacion.
24. Una promesa de compraventa de un inmueble fue firmada ante notario en 2015 (antes del 01-01-2016) y la venta definitiva se efectua despues de esa fecha. Que efecto tiene la norma transitoria de la Ley 20.780?
Las disposiciones transitorias de la Ley 20.780 (Circular 42/2015) establecen que no se gravan con IVA las ventas amparadas en promesas o leasing celebrados por escritura publica o instrumento protocolizado antes del 01-01-2016, ni con permiso de edificacion anterior dentro del plazo.
25. Tras la reforma de la Ley 20.780, a que viviendas y con que tope de credito por vivienda quedo limitado el CEEC?
Tras la Ley 20.780, el CEEC quedo limitado a viviendas de valor que no exceda 2.000 UF, con tope de 225 UF de credito por vivienda (antes el tope de valor era 4.500 UF). El nuevo limite rige desde el 01-01-2017.
26. Aplicando el test practico del IVA inmobiliario, una inmobiliaria vende un departamento nuevo de su giro en $120.000.000, correspondiendo al terreno una proporcion de $36.000.000 (dentro de topes). Cual es el IVA a enterar?
Hay vendedor habitual, venta de lo construido y sin exencion: aplica IVA 19% sobre base con deduccion del terreno. Base = $120.000.000 - $36.000.000 = $84.000.000; IVA = 19% x $84.000.000 = $15.960.000 (Arts. 2, 8, 12, 17 DL 825).
27. Que ley dispuso la eliminacion definitiva del Credito Especial de Empresas Constructoras (CEEC)?
La Ley 21.420 de 2022 derogo el Art. 21 del DL 910 y dispuso la eliminacion definitiva del CEEC, con un regimen transitorio (Leyes 21.462 y 21.558) que pospuso su eliminacion completa hasta el 01-01-2027.
28. Para deducir el terreno de la base imponible del IVA, no se conoce un valor de adquisicion del terreno y su avaluo fiscal es menor al valor comercial actual. Que opcion contempla el SII?
Conforme al Art. 17 del DL 825 y la Circular 37/2020, para deducir el terreno puede usarse el valor comercial del terreno a la fecha de la operacion (proporcional al bien enajenado), con los topes legales, o alternativamente el avaluo fiscal reajustado.
29. Como opera el IVA para un vendedor habitual de inmuebles en cuanto a debito y credito fiscal?
Conforme a los Arts. 20 y 23 del DL 825, el IVA opera por diferencia entre debito fiscal (IVA de las ventas) y credito fiscal (IVA soportado en compras e insumos). El vendedor habitual tiene derecho a usar como credito el IVA de materiales y servicios de construccion.
30. Una persona natural que NO es vendedora habitual vende un inmueble que recibio en herencia. Que tratamiento de IVA tiene esa venta?
La venta de un inmueble heredado por una persona natural no habitual no paga IVA, por faltar el elemento vendedor habitual; puede generar mayor valor afecto a la renta (Art. 17 N8 LIR). La adquisicion por herencia tuvo su propio impuesto (Ley 16.271).
31. Conforme al Art. 9 letra f) del DL 825, en que momento se devenga el IVA en la venta de un bien inmueble?
Segun el Art. 9 letra f) del DL 825, en la venta de inmuebles el IVA se devenga en la fecha de emision de la factura, la que debe emitirse al suscribirse la escritura de compraventa por el precio total, aunque parte se pacte en cuotas o sujeto a condicion.
32. Una persona compra, refacciona y revende varias propiedades cada ano de forma organizada. Que riesgo tributario en IVA enfrenta?
Segun el Art. 2 N3 del DL 825 y la Circular 37/2020, el SII puede calificar como vendedor habitual a quien compra, refacciona y revende varias propiedades al ano, atendida la naturaleza, cantidad y frecuencia de las operaciones, gravando sus ventas con IVA.
33. Que documento tributario debe emitir el vendedor habitual de inmuebles por las operaciones gravadas con IVA, y en que formulario las declara?
El Art. 53 del DL 825 obliga al vendedor habitual de inmuebles a emitir factura por las operaciones gravadas. El IVA se declara mensualmente en el Formulario 29. La boleta de honorarios corresponde al corredor persona natural, no a la venta del inmueble.
34. Una inmobiliaria de regimen general tiene en el periodo un IVA debito por ventas de $20.000.000 y un IVA credito por insumos de $14.000.000. Cuanto IVA debe enterar al Fisco?
El IVA opera por diferencia entre debito y credito (Arts. 20 y 23 DL 825). IVA a pagar = $20.000.000 - $14.000.000 = $6.000.000. No se vuelve a aplicar la tasa sobre la diferencia, pues debito y credito ya estan calculados.
35. Una inmobiliaria aporta a una nueva sociedad un edificio de su giro en la constitucion de esta. Como se trata este aporte para efectos de IVA?
El Art. 8 letra b) del DL 825 asimila a venta (hecho gravado especial) los aportes a sociedades de inmuebles efectuados por vendedores en la constitucion, ampliacion o modificacion de sociedades.