La tasación y valoración de inmuebles consiste en la estimación del valor de una propiedad mediante métodos reconocidos, como el de comparación de mercado, el de costo de reposición y el de capitalización de rentas.
La tasación considera la ubicación, superficie, materialidad, antigüedad y el avalúo fiscal del Servicio de Impuestos Internos.
1. En el mercado inmobiliario chileno, la tasacion o valoracion de un inmueble se entiende correctamente como:
La tasacion es una opinion de valor: estimacion tecnica y fundamentada del valor a una fecha dada, usualmente en UF; no es un precio garantizado ni un acto legalmente vinculante. No hay ley chilena que defina la tasacion comercial para particulares; el avaluo fiscal si esta regulado por la Ley 17.235.
2. El valor comercial (de mercado) de un inmueble se define tecnicamente como:
El valor comercial o de mercado es el precio probable de transaccion entre partes dispuestas, informadas y sin presion, en condiciones normales. Lo fija el mercado, no el SII; no coincide necesariamente con el avaluo fiscal ni con el valor de reposicion.
3. El avaluo fiscal de un bien raiz, en Chile, corresponde a:
El avaluo fiscal es el valor que el SII asigna al inmueble para fines tributarios (base del impuesto territorial), determinado por tablas de valores de terreno y construccion, no por el mercado. Suele ser inferior al valor comercial.
4. Respecto de la relacion entre avaluo fiscal y valor comercial de un mismo inmueble, lo correcto es afirmar que:
El avaluo fiscal es administrativo, masivo y tributario (SII); el valor comercial es individual, de mercado y voluntario. No hay relacion fija ni regla legal del 80%; el avaluo suele ser una fraccion del comercial pero varia por zona.
5. El metodo comparativo de mercado (homologacion) para tasar un inmueble consiste en:
El metodo comparativo (homologacion) estima el valor con inmuebles comparables, ajustando por sus diferencias. Es el metodo mas usado en vivienda. Las otras alternativas describen el metodo del costo, el de capitalizacion de rentas y el residual.
6. El metodo del costo o de reposicion estima el valor del inmueble como:
El metodo del costo: valor = costo de reponer la construccion a nuevo, menos depreciacion, mas valor del terreno. Es util para inmuebles especiales o sin mercado comparable (industrias, equipamiento). No ignora el terreno ni omite la depreciacion.
7. El metodo de capitalizacion de rentas (income) es especialmente apropiado para tasar:
El metodo de capitalizacion de rentas calcula el valor como renta neta anual dividida por una tasa de capitalizacion de mercado, y aplica a inmuebles que generan renta (oficinas, locales, renta residencial).
8. El metodo residual, usado para valorar suelo con potencial de desarrollo, estima el valor del terreno mediante:
El metodo residual estima el valor del terreno restando del valor de venta del proyecto terminado todos los costos de desarrollo (construccion, gestion, financiamiento, utilidad). Se usa para suelo con potencial de desarrollo, no para casas usadas, y no lo exige la OGUC.
9. Respecto del rol del tasador en una operacion con credito hipotecario, es correcto afirmar que:
El tasador suele ser arquitecto, ingeniero o constructor que emite informe fundado. Para credito hipotecario los bancos usan tasadores acreditados internamente; su valor condiciona el monto del prestamo, pero no es vinculante para el SII ni debe ser el corredor.
10. Un banco financia hasta el 80% del menor valor entre el precio de compraventa y la tasacion bancaria. El precio pactado es de $200.000.000 y la tasacion bancaria arroja $180.000.000. El maximo que financiara el banco es:
El credito se calcula sobre el menor entre precio y tasacion bancaria. Aqui el menor es la tasacion ($180M); el 80% de $180M es $144M. El comprador debe aportar la diferencia como pie.
11. La diferencia esencial entre la tasacion bancaria y la tasacion comercial radica en que:
La tasacion bancaria es conservadora y protege la garantia hipotecaria, por lo que suele ser igual o menor al precio de mercado; la comercial busca el valor de venta. El credito se calcula sobre el menor entre precio y tasacion bancaria.
12. La tasa de capitalizacion (cap rate) empleada en la valoracion por capitalizacion de rentas se define como:
La tasa de capitalizacion es el cociente entre la renta neta anual y el valor del inmueble; refleja la rentabilidad exigida por el mercado. A mayor riesgo o menor demanda, mayor tasa exigida y menor valor. No es la tasa hipotecaria ni la fija el Banco Central.
13. Un local comercial genera una renta neta de $12.000.000 al ano. Si la tasa de capitalizacion de mercado para ese tipo de activo es del 6%, el valor estimado del local por el metodo de capitalizacion de rentas es aproximadamente:
Valor = renta neta anual / tasa de capitalizacion = $12.000.000 / 0,06 = $200.000.000. El metodo de capitalizacion divide la renta neta por el cap rate de mercado.
14. Un tasador aplica el metodo del costo a un galpon industrial. El costo de reposicion a nuevo de la construccion es $300.000.000, la depreciacion acumulada es $90.000.000 y el valor del terreno es $120.000.000. El valor del inmueble por este metodo es:
Valor = costo de reposicion ($300M) - depreciacion ($90M) + valor del terreno ($120M) = $330M. El metodo del costo descuenta la depreciacion de la construccion y suma el terreno, que no se deprecia.
15. Un desarrollador evalua un terreno por el metodo residual. El proyecto terminado es vendible en 50.000 UF y los costos totales de desarrollo (construccion, gestion, financiamiento y utilidad) suman 38.000 UF. El valor residual del suelo es aproximadamente:
Valor residual del suelo = valor vendible del proyecto (50.000 UF) - costos totales de desarrollo (38.000 UF) = 12.000 UF. El metodo residual aisla el valor del terreno restando todos los costos al valor de venta del proyecto.
16. La tasacion fiscal masiva que actualiza el avaluo de los inmuebles, como el Reavaluo No Agricola 2025, la realiza:
El SII realiza la tasacion fiscal masiva mediante reavaluos; el contribuyente no la contrata. Se determina con tablas de valores unitarios de terreno y construccion. El Reavaluo No Agricola 2025 actualizo los avaluos de los inmuebles no agricolas.
17. Un cliente afirma que el avaluo fiscal de su departamento es de $80.000.000, por lo que pretende publicarlo a ese precio. El corredor, con comparables del sector, estima un valor comercial cercano a $200.000.000. La explicacion tecnica correcta es:
El avaluo fiscal es un valor administrativo y tributario del SII (base de contribuciones) que suele ser inferior al comercial; no es el precio de venta. El valor comercial lo determina el mercado y puede ser muy superior al avaluo, como en el ejemplo.
18. Al homologar comparables en el metodo comparativo de mercado, el tasador debe:
La homologacion corrige el valor de los comparables por sus diferencias con el inmueble objeto (superficie, antiguedad, estado, ubicacion, vista) para obtener un valor homogeneo. No es un simple promedio sin ajuste ni la realiza el Conservador.
19. Una misma casa presenta los siguientes valores: comercial 7.000 UF, bancaria 6.500 UF, avaluo fiscal $90.000.000 y valor de reposicion para seguro de incendio 4.000 UF. La conclusion tecnica correcta es:
El metodo y el resultado dependen del proposito: venta (comercial), garantia (bancaria), tributario (fiscal), seguro (reposicion). Un mismo inmueble puede tener varios valores simultaneos. El seguro de incendio cubre la construccion, no el terreno, por eso suele ser menor.
20. Las tasaciones inmobiliarias en Chile suelen expresarse en UF principalmente porque:
Las tasaciones se expresan en UF para neutralizar la inflacion y comparar valores en el tiempo, manteniendo el valor real. La UF la calcula y publica el Banco Central, no el SII, y no equivale a la UTM.
21. Para una tasacion individual seria de una vivienda, la inspeccion ocular o visita a terreno:
La inspeccion ocular es la etapa en que el tasador verifica in situ estado, terminaciones, vicios aparentes, entorno y concordancia con planos. Una tasacion seria no se hace solo de escritorio; no la realiza el Conservador ni la suple el avaluo fiscal.
22. El principio de independencia del tasador implica que:
Como buena practica, el tasador debe emitir un valor objetivo y fundado, sin sesgo por interes en la operacion; en banca se exige separacion entre tasador y vendedor. No es una norma legal especifica para el corredor, sino buena practica profesional.
23. Un tasador observa que los avisos de un sector publican a 100 UF/m2, pero las transacciones efectivas inscritas se cierran en torno a 90 UF/m2. Para tasar un departamento de 60 m2 utiles usando el valor de transaccion (antes de otros ajustes), el valor estimado es:
Debe usarse el valor de transaccion efectiva (90 UF/m2), mas confiable que la oferta. 60 m2 x 90 UF/m2 = 5.400 UF. Usar el aviso de 100 UF/m2 sobrevaloraria el inmueble.
24. El sector muestra un valor de mercado de 75 UF/m2. Un departamento tiene 60 m2 utiles, pero ademas cuenta con una bodega y un estacionamiento que aportan un valor adicional estimado de 600 UF. Sin otros ajustes, el valor total aproximado del conjunto es:
Valor del departamento: 60 m2 x 75 UF/m2 = 4.500 UF. Sumando la bodega y el estacionamiento (600 UF), el conjunto vale aproximadamente 5.100 UF. La superficie util se valora por separado de los elementos accesorios.
25. En el metodo del costo, la depreciacion fisica, funcional y economica se distinguen en que:
Fisica: desgaste por uso o edad. Funcional: obsolescencia de diseno o tecnologia. Economica: factores externos (deterioro del barrio). Las tres reducen el valor de la construccion en el metodo del costo.
26. El valor de reposicion a nuevo utilizado como base en un seguro de incendio:
El valor de reposicion a nuevo para seguro es el costo de reconstruir la edificacion a nuevo, sin incluir el terreno, que no se incendia. No equivale al valor comercial ni incorpora plusvalia de ubicacion.
27. Un terreno de 200 m2 esta regulado por el Plan Regulador para una densidad y constructibilidad que permite un edificio de altura. Un terreno vecino de igual superficie esta limitado a vivienda de dos pisos. Manteniendo el resto constante, el efecto en el valor del suelo es:
El uso de suelo y la constructibilidad permitidos por el Plan Regulador inciden en el valor del terreno (mejor y mayor uso). El terreno que permite mayor edificacion vale mas, pese a igual superficie. La normativa urbana si afecta el valor del suelo.
28. Un corredor toma un comparable que se vendio a 80 UF/m2, pero ese inmueble esta recien remodelado, mientras el inmueble objeto esta usado y sin remodelar. La homologacion correcta consiste en:
La homologacion corrige el comparable por sus diferencias con el inmueble objeto. Si el comparable esta recien remodelado y el objeto esta usado, se ajusta a la baja el valor del comparable. No se aplica sin ajuste ni se promedia con el avaluo fiscal.
29. Un banco aplica un loan-to-value (LTV) del 80% sobre el menor entre precio y tasacion. Una propiedad tiene precio de venta de $250.000.000 y tasacion bancaria de $230.000.000. El pie minimo que debera aportar el comprador es:
El banco financia el 80% del menor valor (tasacion $230M): credito = $184M. Pero el comprador igual debe pagar el precio total de $250M. Pie = $250M - $184M = $66M. Cuando la tasacion es menor al precio, el comprador aporta mas pie.
30. Un corredor recibe el mandato de venta de una casa que tasa en 5.000 UF. El propietario insiste en publicarla a 5.600 UF. Lo correcto desde el punto de vista juridico y de practica es:
El mandato u orden de venta es un contrato civil; el corredor sugiere un precio de lista basado en su tasacion, pero el propietario decide el precio. La tasacion orienta, no obliga al mandante. Publicar mas alto puede demorar la venta.
31. En cuanto a quien puede emitir una tasacion comercial de un inmueble en Chile, es correcto afirmar que:
No hay ley chilena que reserve la tasacion comercial a una profesion exclusiva; el avaluo fiscal si lo determina el SII. La tasacion comercial la realizan profesionales con conocimiento de mercado (arquitectos, ingenieros, constructores, corredores).
32. Una constructora con varios terrenos solicita valorar un pano con potencial de desarrollo. El proyecto de departamentos resultante seria vendible en 80.000 UF, con costos totales de construccion, gestion, financiamiento y utilidad de 62.000 UF. El valor del suelo por el metodo residual es:
Metodo residual: valor del suelo = valor vendible del proyecto (80.000 UF) - costos totales de desarrollo (62.000 UF) = 18.000 UF. Aisla el valor del terreno restando todos los costos al valor de venta del proyecto.
33. Un comprador pacta un precio de $300.000.000. El banco financia el 80% del menor entre precio y tasacion. La tasacion bancaria resulta de $300.000.000 (igual al precio). El monto del credito y el pie minimo serian, respectivamente:
Como tasacion y precio coinciden en $300M, el banco financia el 80% = $240M. El pie minimo es el 20% restante = $60M. Cuando la tasacion iguala al precio, el pie es simplemente el complemento del LTV.
34. En una permuta, un cliente entregara su departamento a cambio de un terreno de otra persona. Para estructurar correctamente la operacion, la tasacion debe:
En la permuta se tasan ambos bienes para equilibrar; de existir diferencia se acuerda un pago en dinero. El Codigo Civil regula la permuta (arts. 1897 y ss.). No basta tasar uno solo ni es obligatorio usar el avaluo fiscal.
35. Una vivienda se quiere comprar con subsidio habitacional (programa MINVU). La tasacion comercial arroja un valor que excede el tope de precio en UF del llamado vigente del programa. La consecuencia correcta es:
Los subsidios MINVU fijan topes de precio de vivienda en UF; la compra con subsidio exige que el precio no supere ese tope. Si la tasacion excede el tope del llamado vigente, la operacion no califica. La tasacion debe ser coherente con ese marco.